房地産類信託規模破1000億 仍有上升空間

　　多樣化融資成房企最愛

　　文_《東地産》張婧逸

　　儘管去年11月中旬，中國銀監會以“急件”向各地銀監局下發《關於信託公司房地産信託業務風險提示的通知》，但這並不妨礙房地産類信託規模快速擴張，去年一年房地産類信託成立規模首次突破1000億元，達1210.62億元。

　　規模破千億仍有上升空間

　　根據普益財富最新發佈的《信託理財市場年度報告》顯示，2010年，房地産類信託産品成立數量397款，同比增幅為110.05%；成立規模達1210.62億元，同比增幅為208.00%。

　　報告提出，房地産類信託産品以將近9%的預期年化收益率在同業中佔絕對優勢，5年來一直處於領跑地位。

　　同策諮詢與研究發展中心曾對房地産資金來源做過統計，顯示主要來自國內貸款，利用外資，自籌資金，購房者的定金和預付款。近年來所佔比例大致依次為20%、2%、30%、38%。

　　而2011年年初，存款準備金率再度上調0.5個百分點，國內貸款收緊信號更好明顯，“房地産類信託産品由此成為房地産業新興的融資熱點”，同策諮詢與研究發展中心認為。

　　除此以外，高收益率這也是該類産品受到高端投資者歡迎的原因之一。

　　普益財富信託研究員陳朋真認為，“一是房地産行業屬於資金密集型行業，對資金量的需求較大，成本也較高；二是房地産開發利潤較高，可以承擔較高的融資成本。相比之下，一些利潤較低的行業，雖然也有通過信託渠道融資的需求，但高額的融資成本也令其望而卻步。”

　　房地産信託業務的快速發展，引發監管層去年11月中旬下發整改通知，將不合格房地産項目的信託融資渠道堵死。

　　對此，普益財富研究報告認為，“2011年信託公司的房地産信託業務規模會因此下降，但信託公司並非就此放棄房地産信託業務這塊肥肉。以優質房地産開發項目、政府保障性住房建設為融資對象的信託業務依然具有較大的發展空間。”

　　多樣化融資漸成趨勢

　　除了房地産類信託産品，房地産基金也逐漸吸引投資者的眼光。在宏觀調控的壓力下，房地産企業資金鏈持續變緊，傳統的融資渠道幾近關閉，現金回籠壓力與日俱增。在此背景下，房地産私募股權基金順應市場，強勢上位，進一步發展壯大。2010年國內市場涌現20多只地産PE(私募股權投資基金)，資金規模達到500多億元。

　　而根據戴德梁行發佈的報告稱，房地産基金將成為一個有力的融資渠道。由於房地産基金親自參與項目管理、投資目標更具針對性的特點以及其在操作的靈活性、投資策略的保密性以及運用財務杠桿的靈活性等方面的優勢，加之政府對私募股權投資基金(PE)制度建設的政策導向支持，房地産基金在房地産融資市場上將佔據越來越重要的市場份額。

　　不過房地産基金依然有很長的路要走。

　　戴德梁行北京估價部董事胡峰對媒體表示，“市場需求的支持以及政府的政策導向，使得房地産私募基金的發展前景十分廣闊。但是私募基金的發展本身也存在著法律法規的不夠健全、市場退出機制不夠完善以及基金管理專業人員的素質有待提高等諸多問題，這些問題期待政府能通過健全相應的法律法規、提供良好的外部發展環境、建立多層次的資本交易市場、形成順暢的退出機制等途徑逐步解決。”

　　從總體上看，銀行信貸仍將是主要的融資渠道。2011年房地産開發貸款、個人購房貸款漲幅會放緩。同時，以房地産基金為代表的多元化融資將漸成趨勢。