2010中國房地産大調控邏輯

　　房地産大調控邏輯

　　一年跌宕起伏間，市場和行業都在尋找未來的方向

　　對於年輕的中國房地産業，2010年或許將被深深銘記，調控與民生成為這一年最關鍵的字眼。一年跌宕起伏間，市場和行業都在尋找未來的方向。

　　從年初的“國十條”到年中的“二次調控”，再到年末的“限購令”，政策持續時間之長前所未有；從土地出讓方式變更到限制個貸與開發貸，再到清查囤地、打擊捂盤，政策之細化實屬罕見。

　　政策自2010年1月10日開始亮相，這一天，國務院發出通知，要求穩定市場預期，促進行業平穩健康發展，調控大幕緩緩拉開。

　　土地市場的狂熱則加速了更嚴厲政策的出臺。3月份，“兩會”余溫尚存，北京連出三塊地王，央企兇猛。3月18日，國資委一紙“退出令”，將78家央企架至火山口上。

　　4月份，“國十條”出臺，個貸受到嚴控，二套房貸首付需50%，一些城市三套房停止貸款。

　　6月份，住建部確定“二套房”標準，即以擬購房家庭成員名下實際擁有的成套住房數量進行認定。多數個貸購房人和改善性需求者自此被逐出市場。

　　9月中，飽受詬病的土地市場開始政策頻出：國土部清查囤地已不止局限於口號和警告，幾乎每月一次的發佈會上，多數省區均有土地違法案例被通報。土地首付款比例大幅提高，土地出讓金繳清年限大幅縮短——針對購房人的政策逐漸轉向開發商。

　　同一個月，北京土地市場重回招標舊路。“價高者得”的慣例在某種程度上被打破，不以價高論英雄的出讓方式，很快在多地上演。

　　9月29日，“二次調控”現身，“限購令”從無到有，由少變多。原因很簡單，儘管此前政策出盡，但市場並未俯首：9月，全國商品房銷售面積1.45億平方米，環比上升51.7%；銷售額5498億元，環比上升55.6%。這一趨勢甚至延續到了10月份，捂盤惜售等手段再現市場，這被解讀為“政策失靈”。以行政命令抑制供需，終於達到極致。

　　一個月後，最後一個一線城市上海，也終於出臺調控細則，至此，調控處處落地生根，熱點城市無一倖免。當月，央行宣佈加息，房企融資閘門進一步收緊。

　　11月，公積金貸款政策亦被收緊，而限購政策下，境外購房者則被動離場。

　　自此，除風聲陣陣的房産稅外，政策的十八般武藝悉數登場。

　　一年之間，市場跌宕起伏，政策難言成敗，重回“上漲-調控-再上漲”之怪圈也未可知。但有別於以往的是，自4月13日始，以公租房為代表的保障房建設首次被置於舞台中央。

　　此後，公租房發展意見等政策出爐，重慶開啟造房運動，保障房融資路徑被反復研討，“常州會議”更將保障房建設力度推至新高。580萬套保障房只是開端，2011年，這一數字被提高至1000萬套，地方政府的“軍令狀”還要繼續簽下去。

　　在決策層眼中，保障房已經不僅是一項調控政策，更可成為避免地産業快速凋零的對衝手段。

　　一個共識是，購買固定資産是對抗通脹的有力武器，在這一語境下，大建保障房或可將房屋的投資屬性降至最低。這場博弈不僅存在於買房人和開發商之間，也存在於中央和地方政府之間，甚或被境內外洶湧的流動性所牽制。

　　或許討論中的《基本住房保障法》可解部分房地産難題，但這一過程必須伴隨土地制度的變革、稅收制度的改善，以及對民眾基本生存訴求的尊重。