房地産：重慶高檔房稅覆蓋存量符合預期

　　安信證券 馮欽遠

　　覆蓋存量房符合市場預期：

　　我們認為，重慶高檔房房産稅覆蓋存量符合市場預期，也符合我們的預期。高檔房的徵收範圍過於狹窄，更具普遍意義的將是針對廣大普通住宅的房産稅，對樓市影響不大，但對政策預期的影響較大，因此，高檔房嚴厲程度定不會差，若只覆蓋增量，在房價上漲預期沒有變化之前，非常容易導致全國出現搶房潮，近期一些一線城市已經出現這一特點。

　　上海房産稅試點的判斷：根據關於重慶高檔房房産稅的部分確定細節以及相關報道，我們對未來推行的上海房産稅作出如下推斷：

　　1.存量增量都要收。很顯然，無論是重慶還是上海，只對增量不對存量的試點將導致一線城市甚至全國出現搶購潮，近期一些一線城市在“只對增量，不對存量”的預期下已經出現搶房潮，可見，只對增量不對存量的試點不可能出現。

　　2.為了防止大規模二手房短期涌向市場，有兩個辦法。一是採取較低的稅率，穩定二手房市場。如果重慶高檔房房産稅稅率確定為1%的話，普通住宅稅率一定會比高檔房要低，這可能預示著針對普通住宅的房産稅稅率要低於1%，根據國外經驗來看，可能會在千分之4-8之間，我們認為這也較為符合市場預期。第二種方法則是出臺較高房産稅稅率同時大幅提升二手房交易環節的賦稅。第一種方法較為可取。

　　房産稅不為降房價，但試點不嚴厲反而會推升房價。

　　我們一直認為房産稅並不是為降房價而生，而是期望中長期能夠改善甚至取代土地財政的工具，目前只是建立體制，進行試點。但近期樓市的反應已經顯示出，樓市的參與者將房産稅視為打壓房價最嚴厲的政策，“對增量不對存量”的傳言已經使很多人開始搶購房産，可以想象，正式試點如果真的如此，其他沒有試點的城市會怎樣。

　　房産稅不會嚴，但需要配套的嚴厲政策出臺。

　　出於防止樓市崩盤的考慮，房産稅試點不會嚴，但不嚴的政策反而會推升房價，因此，我們認為需要有配套的嚴厲政策出臺，如擴大限購範圍、推廣深圳的限購政策、嚴厲的二手房交易稅、二套房以上信貸更嚴格的控制等等。

　　反彈已近尾聲：

　　本輪反彈最核心的邏輯開始被逐步兌現，政策真空期、優質公司擴大市場份額、每股收益的提升帶來估值修復機會都已實現，接下來主導市場政策擔憂將頻繁出現，甚至超預期，尤其是春節後，再考慮到雖然地産指數反彈不多，但優質地産股很多已反彈25%以上，接近2011年12倍PE的合理估值水平，我們重申本輪反彈結束時間點將提前的觀點，反彈已近尾聲。