成都地票交易暫緩 政府欲退出農地整理

　　將由社會資本與農民直接對接，其改革目標是國有土地和集體土地“同地、同權、同價”

　　穆之

　　似乎只是“曇花一現”。成都在2010年12月17日開啟地票交易並拍出“天價”地票之後，第二場原定於2010年12月29日公開交易3000畝地票的拍賣會被臨時取消。

　　不過，參與此項政策設計的專家表示，目前只是暫緩實施，國土部已經派調研組來調研，下一步如何實施，要看國土部的研究結果，不過，成都統籌城鄉的改革方向不會變。

　　地票交易制度

　　地票交易制度是基於建設用地增減挂鉤和耕地佔補平衡。主要是通過在農村“拆院並院”節余建設用地進行復墾，然後將這一面積虛擬化、標準化為土地指標，進行交易用於增加用地地區建設。

　　根據成都市《完善土地交易制度促進農村土地綜合整治和農房建設工作實施意見(試行)》，凡參加成都市2011年1月1日後公告的國有經營性建設用地使用權競買的申請人，必須持相應面積的《建設用地指標證書》才可報名，簡稱“持證準入”。

　　因為這一制度設計對拍賣國有經營性建設用地設計了一個前置條件。競買人必須先購買相應面積的土地指標，使得建設用地指標成為一種稀缺的商品，成為“搶手貨”。

　　“很多企業已經看好一些地塊了，在‘持證準入’制度下，必須先拿到地票才能參與競拍。”成都本地一家開發商負責人表示，他們已經看好一宗土地，所以在拍賣會上，雖然地票價格節節攀升，但還是必須拿下，不然等到拿到地票已經晚了。

　　因此，對於第一場出現的“天價”地票，這家開發商負責人向記者表示：“這主要是因為供求關係，開發商不清楚到底有多少地票，有多少土地會拍賣，預期不清楚。當供需關係清晰了，地票價格就不會這麼高。”

　　在去年12月17日的拍賣會上，該企業拍得30畝土地指標，價格為70多萬元/畝。在拍賣之前，他們預計的價格可能在30萬元左右。不過，結果超出預料，最後成交結果是最低46.5萬元/畝，最高則達到92萬元/畝！

　　據統計，去年12月17日拍賣的2000畝土地指標共拍出14.578億元，成交均價為72.89萬元/畝，比起15萬元/畝的起拍價，溢價率高達385.93%。有專家向記者表示：“這是市場行為，只要這些資金確保返回到農村，返回到農民就行。政府主要是搭建一個制度平臺，至於拍賣情況就像股市一樣，那是市場結果。”

　　按照官方解釋，建設用地指標交易制度的目的就是促使城市資本返回農村，使得農民擁有的財産權獲得收益。如果沒有約束性條件，地票交易難以進行，也無從談起反哺農村。其實，成都農村産權交易所成立兩年來，土地指標交易寥寥。

　　政府將減少徵地

　　不過，這項制度剛一實施，就已經面臨被叫停的危險。因為關於建設用地增減挂鉤試點已經被詬病，全國各地農民“被上樓”現象突出，這引起高層的反對。當成都全域性進行持證準入制度後，需要大量土地指標，而這就需要在農村大規模的土地整理，從而引發擔憂。

　　當然，第一場拍賣結果也讓成都國土官員感到震驚。在拍賣會結束後，成都市國土局馬上召開會議研究分析形勢。不僅如此，去年12月24日，國土資源部調研組張婉麗巡視員一行7人來到成都調研。12月28日，成都農村産權交易所公告，29日的拍賣暫緩舉行。

　　上述專家表示，國土部的調研其實是對成都試驗的關心和愛護，城鄉建設用地挂鉤是國土部和成都市的部市合作試點，在沒有特別大的障礙下，城鄉建設用地挂鉤試點還會繼續推進，而成都統籌城鄉改革方向不會變。

　　事實上，地票交易制度源於重慶。自2008年12月5日至2010年5月，重慶農村土地交易所共進行了11次地票交易，交易地票85宗，總計1.8萬畝，成交金額18.65億，成交均價10.36萬元/畝、最高成交單價14.33萬元/畝、最低成交單價8.02萬元/畝。不過，目前重慶還沒有實施強制性的“持證準入”制度。

　　或許正是這樣的原因，成都的做法被“暫緩”實施，而重慶沒有被叫停。上述專家表示，兩地在制度設計上的本質是相同的。其實，重慶市市長黃奇帆2010年11月在關於重慶戶改的新聞發佈會上也表示，以後房産商要想拿到土地，必須先拿到與想要土地面積相等的“地票”，買到地票才能去買地。

　　對於成都這項制度是否持續下去，上述企業負責人坦承，“持證準入”會增加開發商的成本，但是他更願意從全局角度來思考，並表示支持。另外，他認為，這也會降低企業拿地的盲目性。而另外一家房地産企業高層也表示，地票交易付出的成本可以看成是預支土地轉讓收益。

　　而通過這項制度也促使社會資本參與農村土地整理。其實，這一指標交易也反映出成都一種現實窘境：一方面土地利用指標非常短缺；另外一方面，此前由政府主導農村土地綜合整治已經給政府帶來很大的資金壓力。

　　據介紹，社會資本參與到土地整理獲得的指標有三個用途：土地整理後獲得的指標，可以在農村産權交易所拍賣，獲取拍賣收益，單純做指標生意；也可以利用這些指標參與到國有經營性土地的拍賣，而不用再去購買指標；還有就是可以在整理地塊就地開發。

　　目前，成都市政府已經決定，今後將限制政府平臺公司參與農村土地綜合整治，完全由社會資本和農民直接對接。另外，成都還將出臺城鄉土地房屋等資源要素自由流通的改革方案。以後政府將減少徵收土地。成都土地改革的目標就是要使得國有土地和集體土地“同地、同權、同價”。