萬科總裁鬱亮：規模領跑價值不大　稱要向製造業學習

　　丁遠

　　2010年以破千億元銷售額而一路領跑的萬科（000002.SH），並沒有因為規模上的領先而沾沾自喜，總裁鬱亮前日（12日）在上海坦言，規模領先價值不大，關鍵在於行業前瞻性上的領跑。

　　根據萬科1月4日晚間的公告，2010年公司實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元，同比分別增長35.3%和70.5%。萬科從而成為全國首個年銷售額破千億元的開發商。

　　鬱亮認為，萬科在行業內真正領先的不是規模，而是産業化和綠色住宅。“萬科這麼大規模，不用機器蓋房子，能有那麼多工人蓋房子嗎？而産業化可以解決萬科的建造瓶頸。”他説。

　　為此，鬱亮首次公開把萬科定位於製造業，而且在內部號召大家向製造業學習。不僅要學習中國製造業的性價比，而且要學習製造業在品牌宣傳、推廣和客戶服務方面的經驗。鬱亮認為，中國製造業很成熟，但房地産行業很難培養出真正的品牌價值，因為中國的房子大多衝著投資和漲價買的，售後服務更談不上。“如果萬科定位於製造業，空間就很大，將來甚至有機會去農村蓋房子。萬科能學到中國製造業一半的水平，就天下無敵了。”

　　關於商業地産，鬱亮説，萬科本身不想做商業地産，是為了做好住宅而去做商業地産，和其他公司因看好而做商業地産不一樣。因為，目前土地出讓中一般均有20%~40%是非住宅用地，因此如果不會做商業地産，連住宅都做不好。

　　金融工具等條件的不具備是萬科看淡商業地産的主因。“我現在看不到商業地産豐富的盈利前景。萬科儘管規模很大，但我們的資本金只有香港新鴻基的零頭。如果花很多錢做商業地産，可能會把自己壓死，而且目前也沒有什麼金融工具可以做這個。”鬱亮還笑稱，“我和王石主席在這方面沒有分歧。”

　　破千億是紀錄，亦是挑戰。而對規模龐大和高速增長下的萬科來説，管理方面和創新方面的挑戰首當其衝。鬱亮稱，“萬科內部的風氣是鼓勵去前線打仗，但正因為打仗反而要控制各區域公司跑馬圈地的想法，控制好節奏”。萬科目前已進入了45個城市，但僅佔中國城市總量的7%。工業化、城市化和城市改造被萬科視為未來成長的重要機會。

　　至於預算管理，鬱亮坦言：“現在樓市變化很快，春天和夏天政策都不一樣，因此開發商需要極端的靈活，隨時應對各種可能出現的變化。”也正基於這樣一種認識，萬科不制訂年度計劃。

　　另據悉，萬科今年將專門推出一個新産品“活躍長者”住宅，主打55～75歲人群，並已在北京落地。

　　鬱亮説：“公司越大越危險”，為此，萬科在內部強調的是“誠實、低調和憂患意識”。這種思想也體現在萬科近幾年的發展上，譬如不拿地王，鬱亮認為是“萬科太大，拿地王會有影響，沒必要。他還説，“別人賣房或許要賺盡最後一分錢，但萬科只要能賺到七、八分就夠了，該賣房子就賣，不會説再等兩個月再賣房子。”

　　穩定和諧的社會被鬱亮視為萬科乃至整個房地産發展的根基。為此，萬科鼓勵在不虧本的前提下積極參與保障房建設。目前，在南京已經有100多萬平方經濟適用房在建設，寧波、北京等地也有。他甚至認為，“只要對這個根基有作用的，萬科都該支持，哪怕萬科利潤受到影響。”