險企圈地養老社區 保監會急遏不動産投資

　　◆經濟導報記者 于傳將

　　11日，全國保險監管工作會議在北京召開。中國保監會主席吳定富強調，2011年將加強資金運用監管，重點加強對不動産等新投資渠道的監管，防止出現投資衝動。

　　自去年9月保監會正式“開閘”保險資金投資不動産以來，險企們四處出擊，拿地已逾2萬畝。然而，經濟導報記者發現，高調宣稱進軍養老社區的險企，卻鮮有實質性動作。業內人士指出，其是在炒作養老概念，借“養老”之名賺取低價的土地和地方政府的政策扶持。

　　“圈地”衝動

　　導報記者了解到，去年年初，保監會曾預計全年險資的投資壓力將達到1.5萬億元，需要尋求新的投資出路。伴隨著去年9月《保險資金運用管理暫行辦法》出臺，保監會正式對險資投資不動産開閘。但規定所投資不動産只能用於租賃、自用辦公等，而不能涉足商住房市場。因為不動産投資與險資的長期運用較為匹配，故險企對房地産投資熱情異常高漲。

　　國泰金控10日發佈公告稱，旗下國泰人壽10日通過董事會決議，將在大陸成立“上海國泰置地有限公司”，直接投資大陸自用房地産。由於現行法規限制最高僅能投資上一季度資産凈值的10%，依照國泰金控2010年未經審核的第三季財報概算，國泰人壽可以出資114億元新台幣，最快下半年確定購買標的。導報記者注意到，這是台灣地區保險公司首次到大陸投資房地産。

　　合眾人壽今年新年之際在武漢市蔡甸區舉行奠基儀式，宣告國內首家險資“養老城”破土動工。導報記者了解到，這個正式浮出水面的“養老地産”項目，總投資額超過80億元，總佔地面積達5平方公里，其中一期項目佔地面積為800畝。

　　合眾人壽只是眾多企圖進軍養老險市場險企中的一員。在養老社區等項目概念下，險企四處出擊，拿地熱情高漲，少則數百畝，多則上萬畝的土地紛紛落入囊中。據導報記者粗略統計，近半年以來，險企以“養老社區”為名獲得的土地，已經超過2萬畝。

　　導報記者同時注意到，從去年9月平安信託買下成都中匯廣場作為自用辦公樓之後，險企大手筆拿地情形接連上演。據平安信託總裁辦秘書石玉磊透露，在投資新規發佈後短短4個月的時間裏，各大保險公司到中國保監會報批的重大不動産投資項目已經超過110單，預計投資近5000億元。

　　警惕“擦邊球”

　　導報記者了解到，去年3月，泰康人壽獲得中國保監會下發的首張投資養老社區牌照。在此後不到一年的時間裏，泰康人壽已先後在北京、上海、湖北等地紛紛拿地，其中僅北京就拿到小湯山土地2000畝。中國人壽董事長楊超也透露，初步規劃構建養老社區“一南一北”的格局，目前已在河北廊坊拿地超萬畝，項目總投資為1000億元，並已開始在海南物色土地。

　　然而，導報記者發現，高調宣稱進軍養老社區的險企，卻鮮有實質性動作。最早拋出養老社區計劃並已經順利拿地的泰康人壽在項目建設方面，至今無任何實質性動作。泰康人壽董事長陳東升只是宣稱，北京小湯山的項目預計將在2013年至2014年建成，首期床位將達到1.5萬張。據多家媒體報道，一些高調宣告奠基的養老社區項目，事實上只是圍了一圈擋板，依舊在“曬太陽”的地皮而已。

　　“這是醉翁之意不在酒。”國金證券保險業分析師王剛認為，“養老社區的用地性質是經營性的還是非經營性的？是協議轉讓還是招拍挂？險企是否有變相介入商品房開發之嫌？如果險企想打‘擦邊球’，那麼監管機構肯定會進行治理。這樣的話，養老社區就成了一步險棋。”

　　“至少目前，房地産市場依然是火爆的，險資此時蜂擁進入養老社區領域，有借養老地産跨進房地産投資領域的嫌疑。”某大型地産公司人士一針見血地指出，養老地産項目不過是險企炒作的一個概念。養老地産項目帶有明顯的福利色彩，一些開發商可能借“養老”之名，賺取低價的土地和地方政府的諸多政策扶持。

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　　險資投資養老産業有兩條紅線

　　按照《保險資金投資不動産暫行辦法》，保險資金採用債權、股權或者物權方式投資的不動産，限于商業不動産、辦公不動産與保險業務相關的養老、醫療、汽車服務等不動産及自用性不動産。該文件將養老産業作為保險資金可投資的方向進行了明確。

　　但同時，《保險資金投資不動産暫行辦法》有明確規定：不得變相炒地賣地，不得利用投資養老和自用性不動産（項目公司）的名義，以商業房地産的方式，開發和銷售住宅。投資養老、醫療、汽車服務等不動産，其配套建築的投資額不得超過該項目投資總額的30％。

　　保監會副主席楊明生稱，保險資金投資養老産業有兩條紅線不能觸碰，一是不許炒地，二是不許炒房。