2011年房地産調控齊看保障房

　　李曉東

　　資深房産信託基金投資專家，現任建銀精瑞資産管理有限公司董事長、全國工商聯房地産商會副會長

　　歲末年初，回顧過去一年房地産業的調控歷程，感慨頗多。而2011年，調控又將何去何從？

　　從2010年年初，房價的瘋狂上漲，到隨後國家宏觀政策的連營式調控，房價上漲最終在公眾的意願下被抑制住好幾個月。

　　對於2011年，有很多人認為房地産行業的調控將延續2010年的基調。但是，面對通脹壓力、面對大半年來市場對政策的逐步消化，房價走勢與政策調控的平衡點如何把握？

　　如果市場只是寄希望延續2010年宏觀政策的基調，那麼房價大漲的戲碼仍將繼續上演，又走上我們一直擔心的歷史多次出現的“越調價越高的老路”。

　　在12月召開的中央經濟會議上，2011年經濟工作六大任務中第四大任務是基本公共服務，其中“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。”位列其中。 猶記得去年中央經濟會議上，提出的仍是增加普通商品房供給來解決住房市場的供需矛盾。而此次，是中央自98年房改以來，第一次正式提出保障房和商品房應雙軌運行的發展方向。

　　如今，中央定下了房地産雙軌制的運行基調，將使商品房購房需求分流至保障房公共體系中，中國將逐步告別全民買房的時代，保障房體系建設有利於未來整個房地産行業的健康發展也有利於房價的理性回歸。

　　中央更是特別強調了對公共租賃房的建設，根據住房和城鄉建設部日前發出通知，明年我國計劃安排建設保障性住房和各類棚戶區改造住房1000萬套。這一數額大大超過此前市場預期的500萬-600萬套的水平，較2010年580萬套保障性住房的建設規劃翻了一番。

　　各地出臺的建設計劃也紛紛響應中央號召，“十二五”期間，上海保障性住房將佔整個新建住房面積70%，北京提出要實現兩個60%：公開配租配售的保障性住房佔整個供應的60%，公租房佔保障性住房供應的60%。

　　但是反觀2010年整年的580萬套保障房建設，其戲劇性發展令人深思。官方消息顯示：580萬套保障房的開工任務圓滿完成。數據顯示，2010年上半年保障房開工情況很不理想僅為1.7%，但下半年保障房開工項目竟佔全年的90%以上。保障房建設突然增速的背景是，中央一再地三令五申，今年八九月分別召開的兩次全國性保障房建設工作會議，甚至不惜動用了單獨簽訂保證書、年底問責的政治手段。隨後就是各部委分赴各地監督調研。

　　保障房建設能夠足額完成？保障房體系能否長久持續下去？能否真正保障得了老百姓的居住問題？這或將是2011年房地産市場最大的疑問，也將是未來房地産調控走向的關鍵。

　　目前保障房建設面臨的最大問題是建設積極性及資金問題，其中資金問題尤為現實。

　　地方政府與開發商積極性較低。因為保障房建設屬於代建性質，所以開發商必須扮演墊款者的角色，需要大量資金做後盾，更重要的一個原因是保障房建設的利潤非常低，利潤幾乎可以抵扣開發貸款的利息。最終開發商對保障房項目的積極性直接影響到地方政府的積極性。

　　保障房資金困局將隨時間推移顯現。為了完成2010年580萬套保障性住房建設任務，中央下撥600多億資金。雖然下撥資金總量很大，但是計算後平攤到每套住房才1萬多元。而上一點提到的地方政府和開發商積極性缺乏的根本原因也是因為資金。

　　對於保障房的資金問題，國務院《關於鼓勵和引導民間投資健康發展的若干意見》(國發[2010]13號)中關於“鼓勵民間資本參與政策性住房建設”的要求無疑指導了資金來源方向。事實上，政府主導與民間資本相結合的模式，也能最大程度上調動各方的積極性。我國首只保障房建設投資基金——建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金已得到全國工商聯的認可和支持，並報送至國家發展與改革委員會並抄報城鄉與住房建設部。未來3年，可在在全國範圍內投資建設數百萬平方米的公共租賃住房。此類基金的成功運作，不僅僅可以一定程度上支持國家保障房建設，更可以吸納部分社會上投機炒作的民間資本使其轉投到國家社會建設、經濟建設真正需要的領域。

　　12月，北京房地産市場“日光盤”、排隊搶購房源情景再現。調控並未使房價出現鬆動，使得部分購房者對調控失去了信心。由此可見，抑制房價的政策大多只能起到揚湯止沸的效果，國家保障房建設才是改善目前市場供需的治本之道。所以，2011年房地産調控讓我們齊看保障房。