房地産基金潮涌 將助力保障房

　　證券時報記者 張寧

　　證券時報記者近日從全國工商聯房地産商會獲悉，由該會&&的國內首個保障房建設投資基金即將誕生。目前，基金設計方案正在接受國家發改委的審批，預計年初正式開始募集。

　　看好資金收益率

　　該款基金名為建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金，是由全國工商聯房地産商會主導，華遠地産、路勁地産、北京城建等多家房地産公司參與。在此之前，也曾有民間自發形成的房地産基金涉入保障房領域。

　　雖然業內對該基金能否單純從保障房建設投資中獲利存疑，不過，據相關人士介紹，如果能找到合適的項目，以自有資金撬動産業鏈條中杠桿，在保障房方面的投資是能夠實現回報率目標的。

　　據泛華（華東）城市發展建設基金的執行合夥人賈文清介紹，保障房建設是該基金的投資方向之一，在此前接觸過的項目中，他們了解到目前上海市以及江蘇各地政府有強大的財政實力，都能夠保證以回購的形式，讓參與其間的資金能夠實現順利退出。在這種制度安排下，根據他們的測算，做保障房的毛利率都能夠穩定在 8%左右。

　　相比開發商們以傳統的方式投資建設房地産項目，上述回報率並不算高。甚至於在資金緊張情況下，一些開發商發起的信託、借貸等的利息都要高過這一數值。不過，賈文清表示，這類保障房項目在上海進行銀行貸款比較容易，加上保障房預期收益穩定，還有利於從其他地方募集資金，因此一般都能實現杠桿操作。至少自有資金比例能維持在50%以下。

　　以此計算，這樣1倍以上的杠桿，至少能讓資金收益率擴大至16%以上。而據賈文清透露，目前該基金對客戶承諾的預期收益率為12%的年化收益率，收益成本之間仍有可觀的差額。賈文清認為，對於追求低風險收益的基金來説，做保障房的收益還是合乎他們商業目標的。

　　基金正加速發展

　　盛諾金地産基金總經理馬世傑也表示，該基金在2010年曾談過好幾個內地保障房項目，尤其是河南的一個項目跟了近一年時間。但並非所有的地方政府都有足夠的財力保證施行回購機制，其收益率不能確保；同時保障房給的是批地指標而不是商業用地，一般不能向銀行進行貸款，在沒能向相關部門申請到其它優惠條件的情況下，只能不了了之。

　　不過，馬世傑表示，保障房項目風險較低，因此他仍抱有濃厚興趣，旗下基金也正在加緊尋找有合理回報的項目。

　　在銀行開發貸緊縮的情況下，類似的這種集合民間資本的房地産基金正加速發展。據馬世傑表示，目前其資金規模已經達到10億元，僅2010年在國內就已經運作了7個項目。而在2010年初，其整體規模才1.5億元。

　　而據清科研究中心不完全統計，在2010年前11個月，國內約有10隻房地産基金成功募集18.59億美元，基金數量與金額分別為2009年全年水平的5.0倍和3.40倍。