房産稅落地重慶土地財政轉型起步

　　每經記者 張敏 發自北京

　　一直被“千呼萬喚”的房産稅，近日終於有實質性的消息傳出。

　　據新華網報道，重慶市市長黃奇帆1月9日在重慶市“兩會”上提出，“十二五”期間，重慶將開徵高檔商品房房産稅。報道稱，財政部已原則同意重慶開徵房産稅，該稅種有望於今年一季度出臺。由此，重慶將可能成為全國首個房産稅試點城市。

　　作為調控房地産市場的“最嚴厲政策”，房産稅被不少人士寄予厚望。但按照“對高檔商品房徵稅”的範圍，其效果或打“折扣”，且重慶房地産市場運行相對平穩，調控“餘地”較小。

　　在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，多位業內人士都預期，從“高檔商品房”開始，房産稅的徵收範圍勢必將擴大到所有住宅，屆時，它將成為地方財政收入的重要來源。也就是説，嚴重依賴土地出讓收入的地方財政，或將成為房産稅的真正受益者。

　　為什麼選擇重慶？

　　自2009年以來，武漢、長沙、北京、深圳都曾被傳將試點房産稅。但從市場狀況和準備工作來看，上海與重慶最被看好。

　　“理想狀態下，房産稅應該在一個平穩的、買方市場中徵收。”中央財經大學稅務學院副院長劉桓向《每日經濟新聞》記者表示，重慶試點房産稅的條件比上海成熟，率先試點也在“意料之外、情理之中”。

　　來自中國指數研究院的數據顯示，2010年12月，重慶市的商品住宅樣本均價為6533元/平方米，在10個被監測的熱點城市中排名最低。按照中國指數研究院西南分院院長汪勇的觀點，重慶市場以本地需求為主，投資性需求比例小，市場運行平穩，與上海明顯不同。

　　一種頗受認同的觀點認為，在供需關係尚未達到平衡的情況下，房産稅的開徵只能推高房價，加重購房者的負擔，對抑制投機作用則很有限。這也在暗示，上海尚不具備試點條件。

　　事實上，與上海的低調處理不同，重慶一直不回避房産稅問題。去年6月，重慶市市長黃奇帆在接受媒體採訪時曾透露，對別墅、200平方米以上住房、評估價值超過主城區平均售價3倍以上的住房，將開徵“特別房産消費稅”。黃奇帆還表示，“特別房産消費稅”的稅率為1%。這些表態也被認為很可能出現在重慶房産稅試點方案中。

　　將引發稅種優化

　　事實上，即便按照黃奇帆“稅率為1%”的上述方案徵收，房産稅對重慶市場的影響也十分有限。DTZ戴德梁行華北區研究部經理魏冬向《每日經濟新聞》記者表示，重慶試徵房産稅的目的並不在於調控市場。

　　汪勇也稱，“高檔商品房”在市場中佔比非常小，徵收房産稅既不會影響到市場運行，也很難打壓房價，實際效果並不明顯。

　　“它的信號意義在於，預示著房地産持有環節的稅種開始徵收。”汪勇表示。

　　目前我國涉及房地産的稅費，主要集中在交易環節，包括契稅、企業所得稅、營業稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅等，這在一定程度上造成了投資性需求氾濫等後果。

　　而國外的房地産稅費有相當部分集中在持有環節，使市場表現出“交易成本低、持有成本高”的狀況。

　　劉桓表示，在確定房産稅的具體徵收方案後，下一步就是對現有稅種進行合併和優化，削減交易環節的稅費。

　　但另一方面，由於我國的住宅土地使用權只有70年，在土地出讓金納入房價成本之後，徵收房産稅便存在“重復收費”的嫌疑。魏冬表示，調整後的理想狀態是，土地成本從交易環節轉嫁到持有環節，使得交易成本降低，房價也得到有效遏制。

　　地方財政將獲益

　　相比之下，房産稅徵收的最大受益者則是地方財政。在接受《每日經濟新聞》記者採訪時，多數專家不約而同地認為，以“高檔商品房”為起點，房産稅的徵收範圍勢必擴大到所有物業，並將成為一筆重要的財政收入。

　　事實上，相比調控房地産市場，稅制改革被認為才是房産稅試點的應有之義。住建部政策研究中心主任陳淮近日表示，房産稅不是調控房價的工具，和調控房價也沒有直接關係。

　　在陳淮看來，不動産稅的首要功能是調節閒置資源的利用率；其次是調整社會公平；最後是解決地方政府的收入來源問題。

　　在當前的地方財政中，土地出讓收入佔絕對比例。以重慶為例，2009年重慶市通過招拍挂成交土地金額373億元，佔財政收入的32.71%。在北京等一些熱點城市，上述比例可達四成以上。而在不少國家，物業稅可佔地方財政收入的五成左右。

　　主流觀點認為，土地財政不僅推高地價乃至房價，且由於市場變化，這筆收入容易變得不穩定，影響地方財源。

　　國土資源部部長徐紹史近日表示，“城市發展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理，社會矛盾突出，土地出讓制度亟待進一步改革完善。”這一警示也預示著，在土地出讓制度改革的情況下，地方財政將進一步受到考驗。