申萬：重慶對高檔商品房徵收房産稅獲批

　　申銀萬國（香港）

　　房産稅開徵日程表已經明朗，由於上海和重慶在 2010 年提交了房産稅方案，我們預計上海很快也將公佈類似的新聞。但目前仍然有兩點懸而未決，第一，未來是否會有更多城市陸續加入開徵房産稅的隊伍；第二，究竟如何徵收房産稅，比如，是僅對新購住房徵收還是對所有存量房徵收。

　　市場對房産稅傳聞已久，都將其視為抑制中國房地産市場泡沫的終極武器。對稅率的預期大致在 0.8%左右，這將導致購房者的持有成本在購買成本的基礎上增加約12%。但是鋻於在徵收的範圍、對象和方法上仍不明朗，因此仍很難就此評估短期會給房屋的價格和銷量帶來多大衝擊。

　　我們蒐集了一些相關報導，此前曾有消息稱重慶將對面積超過 200 平米，房屋價格超過城市平均房價三倍以上的住宅徵收房産稅。此外，戶均住宅擁有量超過 4 套和外地投資性購房者也同樣可能成為徵稅對象。而上海可能對多套住宅擁有者徵稅。但是另外也有傳言稱，重慶和上海都各自準備了多套方案，以應對房價不同的上漲情況。

　　1 月份以來香港中資地産股平均反彈了 11%，高於同期恒生國企指數2%的漲幅，主要是受良好的全年銷售數據激勵。行業平均估值目前已經恢復到 29%NAV 折價，僅比2004 年以來的平均估值水準 24%NAV 折價低了 6.7%。房産稅日程表的明朗和徵收方法的懸而未決將導致市場追逐該類個股的情緒受到影響。我們預計短線可能出現獲利回吐。我們重申對地産行業的謹慎態度，房産稅只是一個方面，貨幣政策的緊縮、進一步的加息可能將最終導致累積效應逐步顯現。

　　從個股來看，重慶本土開發商中渝置地(1224 HK)面臨的風險最大。此外，業務涉及重慶的開發商還包括龍湖(960 HK)，中海外(688 HK)，華潤置地(1109 HK)和富力地産(2777 HK),其中重慶佔龍湖合約銷售總額的大約 25%，其餘三家佔比不足 10%。而對於龍湖地産這樣的公司來説，我們長期看好其良好的品質和品牌形象以及對於一個市場的快速開拓佔領能力，因此短線的股價調整可能預示介入機會。