限購令騎虎難下

　　作者: 龍飛

　　截止到2010年年末，國內共有15個城市實施了住宅限購令。對於2011年是否繼續實施已有的限購令，有些城市尚未正式公告。但現有的種種跡象顯示，並沒有哪個城市敢於逆勢而為，熱點城市繼續限購幾乎是板上釘釘的事。而且所謂的熱點城市可能在2011年擴充到18，甚至20個城市。

　　2010年12月29日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示，一些熱點城市2011年要繼續執行住房限購措施。而且熱點城市的名單正在加長，1月5日鄭州房管局召開了通氣會，表示將正式實施住宅限購。據傳南京等地也可能隨時加入限購行列。

　　一時間，限購之風繼續吹紅大江南北。但究竟限購令對樓市的調控作用有多大，爭議卻頗大。根據國家統計局公佈的2010年11月《七十個大中城市房屋銷售價格指數》來看，15個限購城市中僅廣州新房價格環比下降0.1%，另有5個城市新房價格持平，其他10個限購城市的新房價格均環比上漲，而這些城市新房價格的同比變化除廣州外，其他15個城市均大幅上漲，其中海口和三亞分別同比上漲49%和55.1%。中國指數研究院公佈的100個城市全樣本調查數據則顯示，2010年12月全國100個城市住宅均價較上月上漲0.9%，其中82個城市價格環比出現上漲，上海、北京等十大重點城市均價環比上漲 0.75%，同比均價上漲27.72%。

　　限購令實施了少則三個月多則半年的各大中城市，並沒有取得預期的房價明顯下調，甚至對樓市成交量的影響也沒有預想的大。從月度走勢來看，少數限購城市成交量在2010年10月暫時回落後於11月再次反彈。

　　而且限購令還給市場帶來了意料之外的變化。從數據上看，廣州是限購令下唯一樓價下挫的城市，但地産仲介滿堂紅研究部的統計數據顯示，10月份、11月份廣州的二手住宅交易量儘管不如新政之前，但是成交均價還是維持了2010年以來的上升趨勢。值得注意的是，滿堂紅研究部通過對二手樓議價幅度（議價幅度= （成交價-放盤價）/放盤價）的跟蹤發現，最近兩個月二手樓的議價幅度僅為-2.5%和-2.9%，“降價效果”不僅不及2010年4月份的調控，而且顯示業主目前的心態比今年年初市場回暖的時候還要強勢，想要業主降價幾乎成為“不可能的任務”。

　　原因很簡單，限購令下，儘管二手購房意欲被顯著降低，但二手房供應量也在明顯下滑。本報記者在對2010年10月進行的市場調查就顯示，限購令下，不少業主的心態變成“賣了我就買不回來了”。一些準備賣房的業主反而不急於出手。

　　在新房市場上，“限購令”也變成了“催購令”。在各大城市出臺的限購令中規定，不管是尚未購房的居民，還是擁有七八套住房的居民，一律可以再購一套新商品房，投資者不必多付出成本，還能夠再擁有一套住房的購買權。

　　然而，限購令還是不得不延續，因為在現在的市場環境以及投資心態下，取消限購令很可能意味著成交“報復性上漲”，可預見的結果是樓價大漲。例如深圳在 2010年最後一個星期，市場傳言取消限購令，導致該周深圳的新房市場成交大漲了近五成。因為在各種場合上，中央還在強調限購的延續，非看中其作用，只是有苦難言、騎虎難下。

　　當然，如果限購令真能徹頭徹尾地堅持實施，等到2010年近5成漲幅的新開工面積都變成房屋出售時，也許對供求關係有一定調節。

　　但限購令真能堅持下去嗎？鄭州的限購令僅限制鄭州二環以內的區域，天津僅限制了市內六區範圍內。更值得玩味的是海口，1月2日，海口出臺規定：“2011年 1月1日起，海口市及外省市居民家庭可在海口市新購買1套商品住房。”但2010年10月海口的限購令是“海口市及外省市居民家庭(含購房人、配偶及未成年子女)只能在海口新購買1套商品住房”。“只能”變成了“可以”，而且2010年10月後在海口買了房子的市民今年還能買房子嗎？相關細則海口並未公佈。

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