閒置地流行慢開發 囤地賺錢成潛規則

　　本報記者 王海春 上海報道

　　2010年12月30日，國土部披露了北京、上海、湖南等地共26幅因企業原因而閒置未開發的土地。在國土部披露的這份名單中，上海松江、閔行區的5幅地塊赫然在列。

　　有意思的是，被點名的上海倉橋房地産經營有限公司卻聲稱自己“冤枉”，地塊所屬項目已在建設中，並已結構封頂。記者查閱了國土部信息後發現，上海倉橋房産被點名地塊，竟然開發了八年多時間。業內人士告訴記者，其實這種拿到地後“慢慢”開發的模式，早已經成為行業內的潛規則。

　　開發商喊冤

　　“我們都已經封頂了，怎麼還會閒置？”對於自己的被點名，上海倉橋房地産經營有限公司相關人士表示了不解。

　　在國土部近日披露的閒置土地名單中，上海倉橋房産的松江內-21-3號地塊被指因企業原因而造成土地的閒置。

　　同樣被國土部點名的還有上海德天置業、上海君傑房地産、上海莘迪房地産和上海寶靜置業四家開發商的幾幅土地。

　　“名單是國土部督察組公佈的。我們將配合國土部加快推進閒置土地的處置工作，接下來將督促開發商限期開工和履行土地使用權收回程序。”上海市規劃和國土資源管理局相關人士告訴記者。

　　開發商卻對自己開發的土地被列入閒置土地黑名單而喊冤。

　　“地塊已經在動工了，我們也不知道為什麼會被點名。”亞繁集團方面人士1月4日表示。在國土部公開點名的26幅土地中，亞繁集團旗下的參股公司——上海君傑房地産的松江新橋鎮地塊被列在國土部的土地閒置名單中。

　　上海倉橋房産方面也介紹，公司的項目在去年10月就開工了，目前已經有2棟住宅完成了結構封頂，剩下的3棟住宅和4棟商業項目也將於近期封頂。

　　上海君傑房地産在松江區新橋鎮的項目為一個建築面積約8萬平方米的住宅和商業項目，該項目在去年3月正式開工。據了解，該項目整個工期約30個月，即2012年年初左右建好。

　　那麼為何開發商已經動工，仍然被點名了呢？上海一家開發商告訴記者，這個項目從獲得土地到現在已經7年之久，卻剛剛開工。

　　易居中國分析師薛建雄指出，這些被列入國土部黑名單的開發商，從拿地到目前已經5-7年了，卻仍然在“建設中”，囤地的嫌疑相當大。

　　上海莘迪房地産2001年5月獲得的一幅1.44萬平方米的住宅用地，至今距離約定開工期已經超過8年，卻仍然處於建設過程當中。

　　戴德梁行研究員記者，1.44萬平方米的住宅，開發量並不大，約三、四年時間就可以開發完。“住宅項目的週期一般在2年左右。有些住宅項目比較慢，但按常規來看，一個1.44萬平方米的住宅項目三四年就開發完了。”中原地産研究員莊巍表示。

　　而在上海的另外四幅閒置地塊均有著同樣的特徵：體量不大，但開發時間卻一再向後拖。

　　上海倉橋房地産在2001年12月獲得的松江用地，本應在2002年2月開工，到目前，這個只有4.46萬平方米的住宅項目，開發時間已經超過8年，卻仍然在施工過程中。而上海寶靜置業2003年12月獲得的閔行區七寶地塊，面積約6.44萬平方米的住宅開發時間離約定開工期也超過了6年。

　　拖延工期躲避監管

　　對開發商的“喊冤”，有業內人士指出，其實拿到土地後“慢慢開發”，已經成為行業內的潛規則。

　　上海一家開發商的市場總監向記者透露了這囤地背後的利益和其中的潛規則。“從2003年以後，上海土地價格已經翻了好幾倍，即使不開發，轉讓土地也能賺不少錢。因此有不少公司看上去是做房地産開發的，其實他們只是在做土地轉讓的生意。在這個拖延工期的同時，過了幾年土地價格可能已經翻了好幾倍了。有的開發商則是在等周邊房價上了好幾個臺階後再開發，這樣所獲得的利潤要比拿到地後立刻開發要多好幾倍。”這位開發商説。

　　那麼開發商是如何躲過政府監管的呢？

　　“政府有規定，在土地出讓時對開發商何時開工是有相關約定的，因此開發商不會單純地‘曬地’，而是以放慢開發節奏等多種方式拖延工期。”乘星行機構一位高層告訴記者，由於房産開發涉及多個部門，有不少開發商往往會在規劃報批、環境監測、施工設計方面想方設法拖延工期。

　　研究員告訴記者，目前市場上仍有大量的存量土地在開發商之間轉來轉去，卻並沒有進入實際的開發環節。“每年政府出讓的土地中，都有一部分以‘慢慢開發’或以項目轉讓等名義被囤了起來，沒有形成有效的商品房供應。”薛建雄説。

　　對此，有專家建議應該完善土地增值稅，嚴格執行土地增加收益監管，才能改變開發商有地不開發，通過囤地來獲取收益的局面。

　　“完善土地增值稅，斬斷那些囤地房企的利益，對打擊囤地將起到重要作用。”復旦大學房地産研究中心主任尹伯成表示。