去年土地出讓前十城市共獲8750億 年增超過54%

　　每經記者 楊羚強 發自上海

　　走在調控與通脹夾縫中的中國房地産，進入了新10年。

　　2010年的中國樓市留下許多值得記錄的事件——誕生了第一家銷售突破千億的房企；遭遇了前所未有的政策調控壓力；而中國樓市特有的賣地與拿地現象則持續被輿論推上風口浪尖。

　　無論是年初的地王頻出，年中的兩輪調控多次直指土地，還是年末的拿地高潮，土地兇猛，成為2010年中國樓市的信號。

　　在2011年的第一週，《每日經濟新聞》隆重推出系列深度調查，試圖為讀者揭開樓與地幕後的真相。

　　2010年，被稱為“史上最嚴厲樓市調控年”；但2010年，也是有史以來全國10大城市土地出讓金收入最多的年份。

　　《每日經濟新聞》聯合中國指數研究院統計出去年全國土地出讓金收入最高的10座城市，發現這10座城市的總收入比前一年要多出3000多億，達8752.41億元，增長率超過54%。

　　值得一提的是，去年不是一個土地大年。龍湖集團的一位負責人説，受宏觀調控的預期影響，去年地方政府出讓的優質地塊並不多，土地拍賣的火爆場面還不如2009年。

　　即使如此，北京、天津、武漢、南京等城市的土地成交均價依然較前一年大幅猛增，南京的土地成交均價的上升幅度甚至超過了60%。而根據中原集團研究中心的監測，北京、南京、天津等12個重點城市的土地流標率，卻由2009年的18%，下跌至6%。

　　事實上，2010年的土地市場並不讓所有城市都笑逐顏開。在過去一年間，廣州的“荷包”就縮水了130多億元，無緣土地出讓收入最多的10大城市。杭州則更慘，2010年的土地出讓收入減少了300多億。笑得歡暢的是大連、武漢這些原本並不熱門的城市，收入在一年間增加了100%以上。

　　看似平淡無奇，實則暗潮洶湧。2010年大部分月份看似平淡的土地市場，其實已經為明後年的國內房地産市場格局埋伏下重重不確定性因素。

　　二線城市集中爆發廣州深圳跌落前十

　　在北京、上海分別以75.5%和47.6%的收入增幅，繼續領跑全國土地收入前十城市時，廣州和深圳卻從前十城市中迅速跌落，廣州的年度收入僅為361.86億元，深圳更只有155.5億元。相反的是，大連、武漢、南京等城市過去一年集中爆發，收入增長幅度超過了100%。其中，大連更是以1157.75億元的土地出讓收入，超過320%的增長幅度，名列全國第三。

　　如果僅僅從上述數據淺層解讀，很容易産生二線城市崛起，一線城市衰落的粗淺印象，但實際原因或許要比很多人想象的複雜得多。

　　中原集團研究中心研究總監陶琦説，去年4月17日出臺的新 “國十條”明確要求各地必須增加土地有效供應，因此2010年各地出讓的土地面積並不比前一年少，而且相比2009年，去年的土地流標率也很低。

　　因此廣州、深圳一線城市的土地收入的減少，僅是因為受限于城市發展的規劃容量，沒有可增加的新增用地。根據中原集團研究中心的年刊，深圳和廣州的土地出讓年度計劃完成均遠比2009年同期大幅增加，深圳的土地出讓計劃完成率更是由2009年的23%上升至2010年的75%，但是出讓面積銳減了12%。

　　並非所有的二三線城市的土地收入都大幅猛增。根據中指院統計，只是大連、武漢、南京、無錫等，其他土地出讓收入增幅排名靠前的二三線城市，絕大多數增幅沒有超過50%以上。

　　中國指數研究院華東分院數據信息中心研究副總監陳延彬説，上述二線城市土地出讓收入的增長，更多顯示的是未來房地産業的熱點城市，比如武漢。

　　中國指數研究院的統計顯示，過去一年間，前十席城市領走了全國120個城市土地收入的46.5%，達到8752.41億元。全國120個城市的土地出讓金為18814.4億元，同比增加50%，按此比例推算，預計2010全國土地出讓金收入為23865億元。而前十位城市的土地出讓收入很可能佔到全國的1/3。土地出讓金收入主要集中在省會城市及經濟比較發達的東部沿海城市。

　　中原集團研究中心年刊提供的有關數據也顯示，過去一年間，東部城市在土地市場所佔的份額前所未有地猛增，由原來的64.31%，提高到去年的近68.8%。而西部城市所佔的份額由上一年的17.4%下跌至14.11%。

　　顯然，土地市場的變局僅僅發生在東部的一線和二線城市間，更多的中小城市，尤其是中西部地區的中小城市並沒有因為土地市場的變局，分配到更多的土地出讓金。就在記者發稿前，北京房地産業內的一位人士還告訴《每日經濟新聞》記者，北京周邊的一個小城市的地方政府正委託北京房地産業內四處尋找廣告高手，幫助炒作這個城市的土地。

　　地價飚升明顯三線城市樓板價大步前進

　　儘管今年中小城市佔全國土地出讓金“大蛋糕”的份額並沒有擴大的跡象，有些甚至還減少了。但陳延彬認為，這並不代表開發商對中小城市的土地資源沒有興趣，恰恰相反，這些城市正是開發商目前爭奪的“大糧倉”。

　　最好的例子是中國指數研究院對全國120個城市拍賣土地的溢價率調查排行。上述排行顯示，溢價率高的絕大多數是三線城市，一二線城市僅上海、廣州、海口、南寧四個城市，其他的都是三線城市。

　　陳延彬説，三四線城市之所以佔全國土地出讓蛋糕的份額不增反減，和這些城市原先土地價格過低有關。從溢價率排行來看，開發商對這些區域的興趣濃厚。

　　他提供給《每日經濟新聞》的一份全國2010年住宅用地溢價排行顯示：全國土地溢價拍賣排名最高的城市，幾乎都集中在自貢、南充和昆山，其中僅自貢就入榜三次，南充、昆山各入榜兩次。

　　事實上，儘管遭遇了最嚴厲宏觀調控，但全國主要城市的土地價格均在上漲。中國指數研究院研究認為，對比2010年和2009年住宅用地成交面積和成交均價可以看出，量價齊升是2010年土地出讓金大幅上漲的主要原因，其中土地價格上漲佔主導。

　　十城市中，除了上海、大連、重慶和無錫四城市外，其他城市住宅用地價格的上漲幅度明顯大於住宅用地面積上漲幅度。

　　二三線城市發展空間較大，土地供應面積的增加和土地價格的上漲共同推動土地出讓金的上漲。大連、重慶和無錫三城市住宅用地成交面積同比分別增長212%、36%、98%，增幅遠高於成交均價增幅，土地出讓金上漲得益於土地出讓面積的大幅增加。

　　陳延彬説，去年住宅用地價格的上漲，代表著明後年樓市價格的走勢。特別是在那些去年出讓的高價地塊周圍，預期的高房價已經開始影響了周邊的新建樓盤和二手房的價格。復旦大學房地産研究中心主任尹伯成表示，土地價格的高漲，讓“麵粉”價格變得更貴，這給2011年房價的調控帶來了很大的阻力。