地産股引領開門紅 政策與市場博弈加劇

胥會雲 程亮亮

　　專家稱，今年房企或分化，均價穩定需通過調結構來實現

　　儘管諸多機構認為今年房地産行業調控會繼續加碼，但是對於A股房地産板塊而言，這一切在昨日瞬間成為“浮雲”。今年第一個交易日，在房地産板塊大漲帶動下，A股市場取得“開門紅”。

　　業內人士對《第一財經日報》表示，昨日房地産股票的大幅上漲，是多重因素共同推動的結果。既有對調控政策暫時“落空”的借題發揮，也有房地産股票去年超跌嚴重的反彈效應，還有對今年通脹形勢以及房地産市場的發展態勢的綜合評估。

　　“房地産市場與房地産股是兩回事。”中國指數研究院副院長陳晟告訴本報記者，其實去年房地産上市企業的整體業績都是不錯的。而今年房地産市場可能繼續面臨調控，房地産企業將走向分化。

　　僅一隻地産股下跌

　　受到國家宏觀政策調控的影響，A股房地産板塊去年大部分時間坐在了“冷板凳”上。雖然偶有表現，但整體不被看好。

　　而昨日的交易顯示，在所有申銀萬國行業板塊中，地産板塊以整體4.43%的漲幅位居第一。在滬深兩市130多只房地産個股中，只有愛建股份(600643.SH)微跌1.37%。其中，金地集團(600383.SH)、首開股份(600376.SH)等五隻個股漲停，保利地産(600048.SH)漲9.92%，萬科A(000002.SZ)漲7.06%，招商地産(000024.SZ)漲7.08%。

　　值得注意的是，昨日房地産板塊的強勢上漲早有端倪。去年年末，房地産板塊已經多次出現異動，12月21日晚間交易所披露的數據顯示，萬科A買入的前五大席位中有四家來自機構，合計買入金額達到4.67億元。

　　本報記者了解到，不少機構已經從去年年底開始逐步買入地産板塊個股。早前的私募排排網的一個調查數據報告也表示，私募機構普遍認為房地産板塊目前估值偏低，已經跌無可跌，不排除出現階段性機會。但是，受訪的私募基金同樣認為調控預期還是非常明顯，房地産板塊會存在不確定性，同時，商業地産受調控影響小，未來的機會比較明顯。

　　申銀萬國的研究報告曾表示，2011年商品房銷售面積可能出現負增長，但即使在最悲觀預期下，房價大幅度調整的可能性仍然不大。房地産板塊股價在底部，但“估值修復機會”可能會向後延遲，需待貨幣緊縮預期明確。

　　難以下降的房價

　　事實上，去年是一個房地産調控年，1月“國十一條”、4月“國十條”、“929新政”，全年三波調控，甚至最後還採取了限貸、限購這樣的硬性行政干預措施。但是市場給出的卻是另外一串數字：土地出讓金大漲，北京土地出讓金甚至達到了1636.72億元，佔其全年財政收入的近70%；全國近40家房地産開發商闖入百億元行列，主要的30家房企累計銷售金額接近8700億元，銷售均價上漲24%。

　　這些數字不免讓人疑惑，在調控之下，房地産市場和房地産企業緣何表現出如此強的抗壓性？

　　“應該説整體地産股的估值、PE值還屬於被低估狀態，此次上漲主要是來自於房地産股PE值的基本回歸。”陳晟説，昨日房地産股的表現是對去年全年業績良好的回應，包括企業超額完成銷售任務的回應。

　　但陳晟也同時表示，如果接下來政策有變動，大家又會拋棄地産股的實質收益轉而應對政策的變動。在他看來，股市整體上沒有依據企業的表現，而是被政策、傳言所主導。或許這也可以解釋在去年調控政策頻出的情況下，房地産股一步步被低估。

　　中國房地産信息集團分析師薛建雄分析稱，從市場來説，最近有房産稅1月1日出的傳聞，還有非普通契稅3%可能調成公寓4%、別墅6%的傳聞，但這些政策最終在1月1日沒有出，這也可能是導致昨日房地産股大漲的原因。

　　對於房價上漲，薛建雄稱，根本原因是因為通脹，以及土地的緊缺，在這兩個因素繼續存在的背景下，房價很難下跌。

　　今年房地産企業或出現分化

　　新的一年，調控依然在繼續，且有可能再度加碼，房地産市場會如何表現，房地産企業是否會繼續2010年的銷售行情？

　　“今年房地産市場在增長10%和下跌10%之間都是可以接受的，我覺得增速會在CPI和GDP增速之間。具體企業可能會分化，兩類企業一是以萬科為代表的週轉率較快的企業，另一類是主業+房地産業，主業有現金流，房地産業有利潤的企業會發展得較好，但是中小房地産企業可能會面臨一定的壓力和困難。”陳晟説。

　　有觀點認為，保障房可能會成為房地産企業一個新的利潤增長點。保障房被認為是加大供應、調控市場的一個有力工具。以期最終“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”，形成住房供應的雙軌制，保障和市場“兩條腿走路”。

　　在此背景下，2010年全國保障性安居工程建設規模創歷年之最，各類保障性住房和棚戶區改造住房開工590萬套，基本建成370萬套。而2011年，這個規模更要提升，將開工1000萬套，幾乎是2010年新開工量的兩倍。隨著建設規模的加大，一些企業也開始參與其中。

　　不過，結果或許並不那麼樂觀。“我們做過一個測算，結果發現，參與保障房建設只能保證企業的業務規模，但對利潤的貢獻不大。當然大企業本身對規模有要求，又需要承擔一定的社會責任。”陳晟説，

　　而需要考量的還有另外一個角度：隨著保障房的大規模建設，保障房佔用土地增加，與此同時市場化土地供應減少，未來市場化物業價格有可能上升，那麼這部分利潤收益是否可以平衡保障房收益縮減的空間？

　　陳晟稱目前自己正在進行這方面的測算，還需要進一步的考量。不過他判斷，整體上應該是不能平衡的。如此一來，房地産企業的利潤率就要下降，從暴利行業回歸基本利潤行業。

　　“未來還會出現一個現象，那就是雖然大家感覺高價房、低價房都在漲價，但是最終的均價會趨於穩定，這主要是通過高價房減少、低價房增多的結構調整來實現的。”陳晟説。