北京預售資金監管執行一個月僅倆樓盤執行

　　被監管資金揭示建築成本

　　本報記者 劉宇鑫

　　原本定於去年12月1日開始執行的北京商品房預售資金監管制度，購房人卻直到去年12月18日才見到真章兒：中糧萬科長陽半島、綠地花都苑成為首批“吃螃蟹”的項目。然而，記者昨天從北京市房地産交易管理網了解到，這也是北京宣佈執行預售資金監管1個月內，僅有的兩個被監管上市樓盤，這與這項制度執行前新盤趕趟兒領取預售許可證時的盛況大相徑庭。值得注意的是，每個樓盤接受預售資金監管的數額，揭示了其建築成本，變相開啟了“曬房價”大幕。

　　引得眾多開發商規避的預售資金監管影響有多大？從監管數額看，長陽半島擬售面積約7.8萬平方米，監管資金約3.2億元。每平方米房價中“被監管”資金達到4150元，約佔到成交均價1.6萬元/平方米的26%。花都苑的成交均價約為1.58萬元/平方米，但每平方米“被監管”資金卻為3500元，約佔總房款的22%。

　　根據《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，房地産開發企業應當根據項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃。銀行會根據計劃中設置資金使用節點放款。其中，項目工程建設費用應根據項目所需的建築安裝、材料設備、配套建設和代徵代建等費用確定，基本涵蓋了一個樓盤的全部建築成本。

　　“每個樓盤的預售監管數額是由開發商申報，並經過區縣住建委批准的，但每個地區的監管數額標準相對統一。”一位被監管的開發商披露，如去年12月18日開盤的房山區兩樓盤就頗有代表性，以長陽半島為代表的精裝修樓盤每平方米須被監管4150元，以花都苑為代表的毛坯樓盤每平方米須被監管3500元，這一數額也代表了樓盤各自的建築成本，可以讓購房人心中有數。

　　市住建委有關負責人表示，全市各區縣均已分別測算出每個區域內精裝房、毛坯房的資金監管標準數額，通常來説，這一數額會略高於開發商上報的項目工程建設費用，以確保每個樓盤能夠順利竣工交用。從區域上看，朝陽、海淀等六城區樓盤工程建設費用還要低於大興、房山等遠郊區縣。

　　“每個區域最終確定的監管數額，可以説都是開發商與政府部門博弈的結果，這一制度對銷售業績較好的開發商比較有利。”鏈家地産首席分析師張月説，《辦法》規定，進入專用賬戶的預售資金數額超過重點監管額度後，房地産開發企業可以向監管銀行申請將超出部分轉出。而從已經執行監管的兩個樓盤分析，“被監管”資金至少要佔到全部預售資金的20%，新盤銷售不佳，會拖延開發商使用“超出部分”資金的時間。

　　相關新聞

　　提前領證樓盤標高價 “破解”一房一價

　　為了規避預售資金監管，京城樓盤集體在去年12月中上旬自導自演了一場領證潮，將近40%的項目採取了領證後不著急開盤的策略。“現在賣房都實行一房一價，我們領了預售許可證便不能再漲價，哪有必要‘捂盤’？”一位開發商昨天表示，從2010年6月起，本市商品房預售實行一房一價，開發商申請預售許可，須公示每套住宅的價格。同時，購房網上簽約價不得高於申報價，否則無法簽約。

　　對此，熒燦地産總經理顧辰天分析，預售資金監管的壓力使得一些原本計劃在今年一季度領證開盤的項目提前在2010年11月、12月領證，這才導致樓市中出現大量樓盤領證後不急於銷售的現象。“一房一價”制度看似可以遏制開發商捂盤漲價，但卻被提前領證的開發商利用抬高定價的方式破解，“相當於把房價上漲的空間提前‘申請’出來，直接導致了3萬元以上高價樓盤的井噴。”

　　在去年12月份獲批預售的45個住宅項目中，麗來花園、江南山水園、四合上院等10個項目的擬售均價超過了3萬元，高價樓盤比例比平時至少翻了一倍。 (劉宇鑫)

　　市場怪象

　　開發商網上整出“無折扣團購”

　　本報訊(記者耿諾)“17萬元起的溫泉公寓湯INN”、“恒盛波爾多小鎮團購招募”、“夏威夷南岸二期團購火熱招募”……記者近日在“房地産團購網”上發現，正在進行的19個樓盤團購中，有16個竟然都是“10折”，也就是原價，只有3個樓盤有9.57折到9.85折的折扣。

　　“團購都是10折，只寫了‘參加團購有禮品贈送’，這不就相當於路邊發的小廣告麼！一點兒意義也沒有。”市民汪先生説，“每個樓層、朝向、戶型的單價都不同，有折扣的一般都不會是好戶型”。

　　“開發商把錢花在這些網站上，但這其實都要算入買房人的購房成本，羊毛總是出在羊身上的。”在某房地産網站工作過的小程告訴記者，開發商和房地産網站合作，都會有利益關係。市民通過這種促銷活動買房，無形中是增加了成本。