人保37億買樓 險資青睞商業地産

　　近日，中國人民保險集團和旗下公司以股權收購的方式購置了原首都時代廣場（北京西長安街88號大樓），總計支出37.44億元，該廣場未來將作為人保集團新的總部辦公大樓。

　　去年9月3日，保監會發佈《保險資金投資不動産暫行辦法》（下簡稱《辦法》），允許保險資金投資不動産，投資比例不得高於保險公司上季末總資産的10%。目前預計有超過4500億元人民幣的險資有望進入房地産領域。

　　情理之中：押注地産高點

　　保險公司使用自有資金通過集團旗下信託、資産管理公司，或者是與其他公司合辦專業公司購置辦公樓作為自己的辦公地點在北京已經司空見慣。目前，中國人壽、中國平安、泰康人壽、新華人壽、太平人壽等都有這方面經驗，比如金融街上的中國人壽中心、平安大廈、泰康人壽大廈等。

　　根據人保財險12月29日發佈的公告顯示，人保集團、人保財險、人保壽險、人保健康、人保資産和人保投控分別出資約3300萬元、10億元、15億元、5億元、1億元和1.55億元，分別受讓項目公司1%、30.41%、45.62%、15.21%、3.04%和4.72%股權。同時，人保集團還將出資約4.56億元受讓標的公司的債權。

　　據悉，首都時代廣場佔地面積1.31公頃，總建築面積12.2萬平方米，包括5層商場、10層甲級辦公樓和400個停車位。按37.4億元的掛牌價格計算，人保這次購買的價格每平方米還不到3.1萬元，而目前同一地段的商業地産每平方米至少要賣到5萬元以上。另外，根據北交所公告顯示，該物業2009年收入8259萬元，凈利潤584萬元。

　　目前險資正在大規模進軍地産業。以平安集團為例，2010年上半年，平安信託在房地産方面的投資規模達204億元，而年底預計將達到260億元的規模。

　　同時，經濟回暖帶動了市場對寫字樓的需求持續增加，尤其是地段位置好、品牌影響力大、綜合品質高的寫字樓。某地産行業分析師對《每日經濟新聞》記者表示，由於國家目前對商業住宅嚴格的控制，必然使得大量投資資金從住宅市場撤離。在經濟持續向好的時期，商業地産自然成為了這部分資金最好的落腳點。

　　上述分析師還表示，目前商業地産給保險公司帶來的投資回報預測值在8%左右，投資養老地産回報預測值在6%左右。隨著對商業地産的升值潛力預期的提高，保險資金進軍商業地産也在情理之中。

　　“自用+租賃”模式或延續

　　《辦法》明確規定，保險公司投資購置自用性不動産，應當運用資本金。業界認為，保險公司將名正言順地使用保險資金以債權、股權或物權的方式，投資商業地産項目。

　　縱觀目前險資投資的自用辦公樓，很大一部分都遠遠超出自用的規模。在一些以保險公司名稱命名的寫字樓裏面，險企真正用到的比例較小，大部分都租賃給外界，進而賺取不菲的租金。這一“自用+租賃”的現象原來往往被理解為險資“曲線”或“變相”投資房地産。而隨著《辦法》的實施，這一模式將名正言順地為險企所用，提高險企進軍不動産的熱情，從而改善險企資産負債表的錯配和緩解險資的投資壓力。

　　某地産業內人士表示，北京優質的寫字樓物業投資回報普遍較高，自去年開始，北京市場上可供出售的成熟寫字樓物業已經基本處於“斷供”狀態，因此，不少投資者都將眼光轉移到尚未建成的物業或者處境較為“冷清”的物業。

　　而這次中國人保購買的首都時代廣場則屬於後者。地處西單商圈的首都時代廣場地理位置絕佳，位於西長安街與宣武門內大街的交會處，毗鄰西單商業中心。但由於各種原因，長久以來此地一直缺乏人氣，目前只有地下餐飲、電影院等少數幾家商戶入駐。

　　按照首都時代廣場的建築面積和人保總部的規模估計，分析人士指出，人保此次將總部遷至此處，還將會延續“自用+租賃”模式。這不僅對於企業自身價值和收入有利，同時也將帶動周邊商業氣氛，使得這一地段真正回歸其應有的商業價值。