新年樓市十大猜想 房産稅改革勢在必行

　　“年年歲歲房相似，歲歲年年價不同”。送別剛剛過去的房地産密集調控之年，新一年的中國房地産市場走向更加備受關注。從政策動態到市場走向，元旦前後，不少業內人士梳理了樓市脈絡，並對十大熱點問題進行“猜想”。有人表示，在政策持續“給力”之下，今年廣州樓市將極可能是量價趨於穩定的一年。

　　文/記者賴偉行、何穎思

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　　房産稅改革勢在必行？

　　房産稅改革這把“達摩克利斯之劍”到底什麼時候落下？前段時間風傳是房産稅改革試點的上海和重慶都會在去年底出臺房産稅方案。不過直到昨日下午，兩地官方都沒有發佈相關消息。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，房産稅改革勢在必行。他指出，今年發改委首次將房産稅改革納入年度工作計劃，鋻於當前調控房價效果不佳，部分熱點城市房價依然存在明顯上漲的衝動，早則第一季度上海或重慶極有可能率先進行試點徵收，晚則明年必出。

　　不過，一位關注重慶“高端房産稅”的人士對本報記者分析指出，重慶兩會之前出臺房産稅方案的可能性不大。

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　　限購令繼續可能性大？　　

　　目前在十多個限購城市中，廈門、福州、海口三個城市曾明確表示限購令到去年12月31日到期，而溫州去年10月啟動限購政策時，也提出限購政策有效期為半年，其餘城市則為“暫行”。

　　但據最新的報道，廈門、溫州和海口三地已明確表示“限購令”將在新的一年繼續執行。北京、深圳、廣州的國土房管部門也都在近日表示暫時沒有取消限購令的計劃。

　　受訪專家普遍認為限購令目前不宜退出。楊紅旭指出，抑制投機性需求的限購令今年將繼續執行。若今年房價繼續上漲，不僅會有更嚴厲的調控措施出臺，實行限購的城市還將繼續增多。

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　　今年會有第三輪調控？

　　從年初到年末，過去一年堪稱房地産市場的調控之年。歷經兩波調控之後，第三輪調控會不會在今年到來成為各界關注的焦點。經緯行研究中心經理朱欣苑分析，從近期國土部、住建部等部委的密集表態看，第三輪調控在今年出臺的可能性很大，而出臺的時點估計在“五一”前後，新一輪調控可能還是會從抑制需求方面入手，例如進一步提高二套房貸的首付比例，同時政府也會加大打擊土地閒置的力度。如果房價仍然未能調整到理想狀態，下半年可能會再出臺收緊開發商項目自有資本金率等措施。

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　　樓市成交量與去年持平？

　　去年樓市在跌跌撞撞中踉蹌前行，成交量依然維持在較高水平。今年成交量又將如何？合富輝煌市場研究部日前就發佈了《2011年廣州住宅市場發展預測報告》，預測今年樓市成交量繼續維持在低位，但樓價或會上升8%~15%。根據合富輝煌最新的消費者調查，在通脹持續加劇下，消費者投資需求仍然較高。因此，2011年廣州住宅市場成交量雖難有充分釋放，但仍有投資保值需求的支撐，預計年成交量為600萬~650萬平方米，與去年基本持平。

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　　一線城市樓價趨於平穩？

　　廣州房價過去一年上漲了38%，新的一年是高處不勝寒還是高處未算高呢？作為發展商，漢國置業副總經理洪小文的預期相對低調，他認為，在限購令下，廣州樓市今年的成交量肯定不會增加，而由於中央在去年歲末已經明確表態要把房價維持在合理水平，所以部分剛需買家可能會再忍耐一年左右，像廣州這樣的一線城市房價或保持平穩。但這也給了資金流向二、三線城市的機會，周邊的佛山等地今年可能會出現房價快速上漲的局面。

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　　樓面地價依然會漲？

　　去年廣州的住宅用地供應未完成年初5平方公里的目標，但賣地成績不俗，白雲新城歲末首次推出住宅用地便創下了超過2萬元/平方米的樓面地價新高。暨南大學教授胡剛表示，預計亞運後廣州中心城區和外圍區域的住宅用地供應量都會有所增加，預期地價將持續攀升。2萬元/平方米的樓面地價只是廣州土地市場新的起點，今年中心城區再推出規劃成熟的宅地，樓面地價超過2萬元/平方米非常正常。

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　　開發商錢袋下半年收緊？

　　“美國實施完第二輪量化寬鬆貨幣政策之後，很有可能繼續實施第三輪，中國為了壓制通脹，貨幣政策或會進一步收緊。”資深銀行業人士梁東暉分析，由於去年總體銷售成績理想，開發商目前大多處於“不差錢”的狀態，而且經過2008年的樓市調整，不少開發商都做足資金鏈防範措施。

　　但從今年開始，由於信貸收緊，開發商獲取貸款將變得越來越難，嚴格外匯管理也加大了開發商境外融資的難度，在相關部門整頓房地産信託的背景下，開發商獲得資金的渠道可謂受到前追後堵，估計今年下半年錢袋子將明顯收緊。

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　　剛性買家“硬著陸”？

　　2011年會不會出手買房？不同買家給出了不同答案。有位投資客對後市看法謹慎，“現在不是大舉出手的時候”，他認為，今年樓市調控會持續，而且會越來越緊，“有銀行高層向我透露的信息是，今年的貸款額度會更加緊張”，在多方調控下，樓價可能會“穩中有跌”，所以不會貿貿然出手。

　　但最近兩個月都在看房的“剛性買家”黎先生就表示，他很可能會在今年初出手。黎先生原本打算買車，但“看著樓價越來越高有點怕”，最後還是選擇了先買房再買車，“房子保值嘛”。不過由於資金有限，他打算先買套兩房，“總價六七十萬元而已。”

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　　仲介行業面臨大洗牌？

　　輪番調控加上廣州實施二手網簽，僧多粥少的仲介行業會否面臨新一輪洗牌？廣州三大仲介都表示會繼續擴張，中原在今年計劃新開60家分店。滿堂紅則表示開店總量“劍指”200家。合富置業雖然沒有一個明確的擴張目標，但依然希望保持廣州分行最多的市場地位。

　　中原地産項目部總經理黃韜認為，今年仲介會兩極分化，三大行繼續擴張，而中小型仲介面臨市場萎縮、規模縮小的局面。

　　滿堂紅研究部高級經理周峰就認為，雖然小型仲介公司的日子難過，但由於樓價依然在高位，不少仲介還是賺了很多利潤，新的一年會有中型仲介企業進入“第一集團”。周峰認為，限購令對仲介的影響最大，“如果2011年不放鬆限購令，仲介將會面臨致命衝擊。”

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　　出租回報率繼續跌？

　　2011年租賃市場的供需都會繼續提升。周峰指出，2010年已經有3萬多套新樓交樓，而保守估計今年還將有2萬套新樓交付使用，這些新樓交付後很大一部分會流入租賃市場，租賃市場供應量會持續增多。

　　不過市場需求量同樣會上升，“特別是三舊改造後，好多拆遷戶都需要租屋，市中心的房源會繼續供不應求。”黃韜表示。

　　周峰認為，需求會比供應上漲得更多，所以租金依然看高。而隨著樓價進一步高企，周峰估計今年的回報率會繼續下跌，數據顯示，廣州住宅2010年回報率僅為3.5%~3.6%，低於2009年的3.9%。

　　黃韜估計，2011年房屋租金升幅不會太大，可能達到10%，“畢竟租屋的需求不及買房的那麼大。”