為何熱錢偏愛樓市 房價治理需要從制度結構入手

　　□樓市分析

　　王珺

　　盤點2010年的樓市調控，可以説，這是政府出臺控制手段最多，打壓力度最大的一年，從1月 10日的“國十一條”到4月17日的“國十條”再到9月29日的“國五條”，但是，國內住房價格依然沒有明顯的回落，特別是許多大城市房價不僅居高不下，進入10月以來還有小幅攀升。是什麼原因使房價降不下來？

　　房價過高，是流動性過剩還是供不應求？

　　當前，一種普遍的看法是把這種高位房價歸結于流動性過剩。理由是自2009年以來國內貨幣量增發速度較快，且流入房地産市場越來越多，比如説，2010年上半年流入房地産的新增貸款為1.38萬億元，佔新增貸款4.63萬億的29.8%。2009年的這個比例是20%。此外，外資流入也構成了一個重要部分，2010年的1 月～10月，房地産領域實際使用外資額同比增長了48.04%，僅10月份增加的外資就高達87億美元。

　　不可否認，流動性過剩不可避免地會引起樓市上漲，但是，為什麼大量的流動性會涌入樓市，而不是其他行業呢？這是用流動性過剩所不能解釋的。據不完全了解，房地産行業的平均盈利率大約在 20%左右，一般競爭性的製造業部門平均利潤率大多數在5%以下。這種收益率差距不僅使大量遊資進入房地産市場，也會使相當一部分存量資本轉入到房地産市場上去。

　　如果繼續問下去，為什麼房地産收益率會明顯高於其他行業呢？有人會説，這是供不應求的結果。如果房源短缺是問題的根源，那麼，治理的途徑就是增加供給而已。據有關專家測算，從2000年到2009年期間，我國每年新增的住房竣工面積總量大約是3.87億平方米，而按人均30平方米計算，每年我國住房需求大約是5億平方米，存在著供求缺口。但是，我認為，在房地産市場缺乏一個有效的制度結構情況下，每年再增大住房的供給面積，依然難以減緩樓價。

　　比如，2009年住宅竣工面積就達到5.77億平方米，這已超過了樓市需求量，至少樓價上漲勢頭會慢下來，但是，進入 2010年以來，在政府出臺的各項嚴控需求的大力打壓下，樓市依然逆市上揚。可見，僅僅大幅度地增加住宅供給量是不夠的，當前高房價治理需要從制度結構入手。

　　這裡所説的制度結構是指為促進房地産市場的有序發展，通過有效的制度安排，理順房地産市場上的三個基本關係，即保障房與商品房之間的關係、住房存量與增量之間的關係以及租房與買方之間的關係。

　　房價治理需要從制度結構入手

　　從保障房與商品房之間的關繫上看，保障性住房是為保障低收入群體而由政府提供的住房。提供這類房子是政府的責任。問題在於，在分權競爭體制下，如何保證地方政府通過制度方式把保障房的土地使用規模確定下來。因為，同樣一塊土地，如果用於保障房，政府不僅得不到收入，而且還要增加支出。相反，如果用於商品房，不僅不要增加財政支出，而且可以獲得財政收入。

　　就住房存量與增量的關係來説，所謂住房存量是指居民手中實際擁有的房産數量。在許多城市都存在著一些居民擁有兩套或更多的住房，而另一些居民的住房卻達不到規定面積的情況。對於實際擁有兩套或更多住房的居民來説，房産作為一種保值與投資品種，本是無可厚非的。問題在於，如果持有住房的成本較低，許多房産就會退出流通。如何增大這部分資源的轉手與出租呢？我認為，應對一套以外的住房收房産稅，而不是居民的所有住宅。這不僅能極大地緩解房源供給不足，而且會大量減少房地産資源的閒置與浪費。

　　第三個關係是租房與買房的關係。在房地産租賃市場完善的條件下，每個人可以根據自己的實際情況，選擇究竟是租房或是買房。但是，如果房産租賃市場不健全，就容易使一部分租房者變為購房者，進而加大購房的需求壓力。從我國現有的住宅租賃市場來看，目前還不是十分成熟與健全，主要表現在住宅租賃市場的合約制定與實施比房産買賣交易合約要複雜得多，交易費用也很高。因此，我認為，通過房屋租賃市場的有效發展，將相當一部分購房者變為租房者，這應也成為當前房地産市場有效治理與制度建設的一項重要內容。

　　當然，樓價治理與房地産市場發展是十分複雜的，還需要多種因素與措施配合，但是，如果能從制度結構上理順以上三個關係，那麼，無論從短期的房價抑制抑或是長期的房地産行業治理至少都是有幫助的。 (作者是中山大學嶺南學院教授)