不受“限購”房價更低北京商改住樓盤大行其道

　　每經記者 葉書利 發自北京

　　北京市場活躍著這樣一類樓盤：它的房價明顯低於周邊樓盤，且遊走于地産調控的重量級政策限購令之外——這就是以商業用途立項，但以公寓或LOFT等類住宅的形式面市的商改住項目。由於房價較周邊其他樓盤低，且可避開限購令限制，這樣的項目仍有一定的市場，IN北京、SOCO公社、中建玲瓏山、首開石榴派、首城雙景、中弘北京像素、西山國際城等樓盤相繼涌入市場。

　　北京美聯物業副總經理楊明麗在接受《每日經濟新聞》記者採訪時説，商改住的項目既可作辦公使用也可用作住宅，其實前幾年一直就存在。近幾年，伴隨住宅市場的火爆，商改住項目數增多，且由於其以商業立項，不受限購令政策限制，成為地産調控下的政策盲點，因此在調控下顯得格外具有吸引力。她同時指出，之前數次調控對像是純住宅市場，伴隨地産調控的力度與廣度的增大，商改住等類住宅項目也會步入地産調控的政策半徑。

　　IN北京：科研立項的“住宅”

　　阿亮最近正與老婆在北京各處找房，找了近半個月的結論是：北京的房價太貴了。

　　不過，前幾天，他突然告訴《每日經濟新聞》記者，他找到了一個名叫IN北京的亦莊樓盤，均價只有9700元/平方米，這個價位，比其周邊的樓盤低了將近一半。

　　在IN北京附近，米拉village在售均價為19000元/平方米、珠江奧古斯塔城邦在售均價為17000元/平方米、合生?世界村普通住宅均價為13000元/平方米。

　　鏈家地産市場研究部的統計數據顯示，目前該樓盤所在的區域，二手房均價位在14000元~16000元/平方米，在售新房的均價處於16000元~18000元/平方米之間。IN北京9700元/平方米的均價與其周邊房價相比，低了4000元/平方米以上。

　　據調查，之所以以如此低的價格入市，是因為該樓盤是一個以科研立項的商改住項目。

　　《每日經濟新聞》記者調查發現，該項目開發商獲得建設工程規劃許可證的時間為2008年。項目土地的立項為北京物流科技信息化研發基地項目，土地用途為研發，土地使用年限為50年。一期入住時間為2011年11月。換句話説，減去2008年~2011年期間的近4年，該樓盤的土地使用年限只剩下近46年，比普通住宅少了近20年。

　　另外，楊明麗説，由於是商業立項，這類樓盤後期的使用成本也比一般純住宅項目更高。

　　風險大於住宅

　　《每日經濟新聞》在IN北京採訪時，幾位看房者提出了他們的擔憂：首先，由於IN北京的商住雙性特點，如果購買後再出售，可能很難以合法的程序將轉讓手續辦理下來，需要尋求其他途徑，轉讓風險很高；其次，一旦非住宅項目涉及到拆遷，類似IN北京這種以科研用地建造住宅的項目，補償問題可能較麻煩；再次，以商業、科研立項的項目，辦理房貸時只能以商業項目的流程來辦，如首付比例為50%，貸款利率為1.1倍，且不接受公積金貸款；第四，由於該樓盤以商業立項，購房者入住後的水電氣，以及物業管理等，皆以商業項目的流程與收費標準執行，因此住戶不得不承受比普通住宅更貴的水、電、氣等費用。

　　最令看房者們擔憂的是，由於是商業立項，樓盤周圍的配套主要以辦公樓、商業場所等為主，缺乏普通住宅區附近的醫院、幼兒園、超市等配套，比如IN北京的北邊為涼水河，臨河的是個小村落。西邊為一片空曠的荒地。東、南兩個方向的近幾公里內，只見零星的工廠，不見一所學校、醫院，甚至沒有一條公交線路。

　　不受限購令限制

　　《每日經濟新聞》記者在IN北京採訪時，樓盤銷售員一再相告，該樓盤不受北京限購令的限制。記者在小戶型樓盤SOCO公社現場採訪時，售樓處一位女性工作人員也表示不受限購令限制。

　　SOCO公社的看房者同樣表達了與IN北京類似的擔憂：該項目的年限為40年，到2011年交房時，只剩下35年。此外，因為是商業項目立項，因此貸款、水電以及物業費也比較貴，而且無法落戶。

　　對於IN北京與SOCO公社銷售人員極力推銷的 “不受限購令”限制，楊明麗指出，IN北京、SOCO公社等以商業立項的類住宅，因為是商業立項，所以儘管以住宅的方式在賣，但卻不在限購令的管理範圍，目前這是個政策盲點，相信這種擦邊球的現象以後會慢慢地被納入政策調控半徑。

　　正由於住宅市場的高房價與限購令，打擦邊球的商改住項目存在一定的市場，但其風險問題仍不容購房者忽視。