楊紅旭：2萬億出讓金使土地財政再成輿論聚焦

　　2萬億出讓金使土地財政再成輿論聚焦

　　經濟觀察網 楊紅旭/文 今天，人民日報刊文指出：今年全國土地出讓金可能突破2萬億元，高地價推高房價。觀察該文論調，主要是批判這種不合理現象，同時也分析了其存在的客觀原因與現實環境。

　　實際上，這一不合理現象存在以久，近幾年社會各界沒少質疑和爭議。只是在今年國家房地産調控一波比一波緊，措施持續加碼的背景下，地價房價依然難以抑制，尤其是近段時間地王頻現，全年土地成交總金額再創歷史新高，已是板上釘釘。此情此景，土地財政自然又被輿論聚焦。

　　不妨先分析一下數據，看看2萬億收入是否靠譜。財政部、國土資源部公佈的2009年全國土地出讓收入數據分別為1.42萬億元和1.59萬億元，兩者口徑不同，前者為入國庫的金額，後者為合同金額。今年全年數據尚未統計出來，但不妨按增長率進行預測。今年前11個月，除西藏、新疆和新疆生産建設兵團外，全國房地産用地供應12.82萬公頃，同比增加47.8%，即便假設地價持平，按全年50%增幅度算，土地款也鐵定將超過2萬億元。

　　另外，根據國家統計局數據，今年前11月全國房地産開發企業完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%，土地購置費8931億元，同比增長77.9%。顯而易見，開發商購地量只佔所有房地産用地成交量近三成。考慮到非開發商購置的地塊成交價漲幅偏小，則同樣可以按50%增幅來測算全年土地出讓金，必定會超2萬億元，若按國土部口徑，則可能高達2.5萬億元左右。

　　國土資源部數據顯示，1999—2008年，全國土地出讓收入累計6.89萬億元人民幣，2006—2009年分別為7000億元、1.2億元、9600多億元、1.59萬億元。只有2008年受國內外經濟下滑和房地産市場低迷影響，土地出讓金出現下滑之後，其它年份基本上保持快速上漲態勢。今年增幅預計高達50%左右。

　　與土地出讓金快速增長相匹配的是，土地財政的重要亦“水漲船高”。2001年—2003年， 全國土地出讓金約相當於同期全國地方財政收入的35%，等到了2009年，已相當於同期全國地方財政總收入的46%左右。在某些市、區、縣， 土地出讓金佔預算外財政收入比重已超過50%， 有些甚至佔80%以上。

　　土地財政的快速膨脹，有利於地方政府調配財力，按照自己的意願和意志進行城市建設、發展經濟、改善民生，在中央和地方稅收分配體制不合理、不健全的情況下，確實在一定程度上發揮了積極作用。然而，部分地方政府過度追求土地財政，其負面效應也很明顯。比如土地出讓的總量、結構、節奏不合理，甚至直接違背城市規劃、土地利用規劃，及其他法律法規。

　　更為不利的是，土地價格被一而再、再而三的推高，而作為房價的重要組成部分，地價高漲自然難抑房價，這就為國家調控房價製造了很大的障礙。不妨舉兩個數據。今年1-11月，全國新建商品房成交均價同比上漲7%，相較去年25%的歷史高增幅，房價增幅大幅回落，可以説房價調控效果還是有一定成效的。然而，今年1-11月全國房地産開發企業完成土地購置的成交均價同比上漲高達34%！地價漲幅這麼大，意味著今年出讓的高價地未來幾年轉化成為商品房之後，房價不太可能比現在還要低，除非開發商資金鏈快要斷掉。

　　正是在這一背景下，12月19日《國土部關於落實房地産用地調控政策通知》出臺，有針對性的規定“對招拍挂出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書籤訂後2個工作日內，填寫《房地産用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土資源部和省級國土資源主管部門。”明擺著，這條是用暗示法向地方政府施壓，國土部並未提出一定要禁止地王，但卻要地方填表上報情況，而且還是“交易異常情況表”。另外，還提出“要嚴格把握居住用地出讓的總量、結構和時序，堅決防範受多種因素驅動的歲末年初放量供地。”

　　短期的行政干預政策，肯定能起到些許作用，使地方政府在追求土地出讓金方面收斂一點。然而，要解決土地財政這一“老大難”，還須健全很多領域的體制和機制。比如，“十二五”期間國家財稅體制改革的方向之一，就是賦予省級政府適當稅政管理權限，培育地方支柱稅源，作為地方稅種的房産稅或物業稅，將有助於增加地方稅收，減少對於土地出讓金的依賴度。

　　作者繫上海易居房地産研究院綜合研究部部長