加息效應疊加 樓市漸向買方市場偏移

　　證券時報記者 楊 晨

　　本報訊央行決定自12月26日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率後，住建部也將個人住房公積金貸款利率上調了0.25個百分點。分析人士普遍認為，央行選擇這一時間再次加息，主要是為管理明年通脹預期鋪路，由於本年度兩度加息，其疊加影響將會影響明年房地産市場的開發與投資需求，並逐步向買方市場偏移。

　　由於此次加息臨近年底，而年初通常為以按揭貸款為代表的一部分存量貸款重置利率的時間點，年底加息意味著對部分存量貸款的影響將在明年初馬上體現，也就是説2011年房貸將要按今年兩次加息後的利率進行支付。按100萬元10年期貸款等額本息還款法計算，如果是首套住房，5年以上貸款利率由10月20日之前的5.94%提高到6.40%，那麼月還款將由11071.94元增加至11303.98元，每月多還232.04元；如果是二套住房，利率須上浮 1.1倍，5年以上貸款利率由10月20日之前的6.53%提高到7.04%，月還款將由11370.07元增加至11631.47元，每月多還 261.40元。有分析人士認為，每月增加200余元房貸，對工薪階層而言負擔並不算輕，這將會影響部分購房者的需求，也會在一定程度上抑制房地産投機。

　　合富置業首席分析師龍斌同時表示，加息對房地産市場的間接影響更為深遠。更確切地説，加息是一種政策信號，會影響購房者的心理，也會影響開發商對明年資金成本增加的判斷。世聯地産深圳區域總經理朱敏認為，加息導致開發商融資成本加大，心理預期的改變可能會影響後續策略的改變。“溫總理昨日表示有信心讓房價回到合理水平，這也是一個信號。今年二次加息選擇的時間令市場比較意外，但其實大家對加息早有心理準備，只不過時間比預期的早了點。前幾天北京再次出現通宵排隊買房的情況，因此本次加息選擇的時間點還是釋放出了一些政策信號，對樓市心理預期影響較大。”有資深人士如此表示。

　　不少分析人士認為中國已進入加息週期，預計明年還將有4至5次的加息過程。龍斌表示，根據觀察，如果加息累計達到2個百分點或以上，將對房地産將産生巨大衝擊。比如 2007年期間貸款利率一度超過7%，當時需求得到了抑制，樓市跌到冰點。不過，他指出，目前的情況與2007年有很大不同，當前流動性更強，而且受幾輪調控政策影響，當前剛性需求買房者居多，因此加息對樓市的影響很難預計。

　　對來年房地産的走向，朱敏表示“看不清”。“從加息以及溫總理的講話來看，未來政策將從嚴。但另一方面，央企又在瘋狂拿地。所以未來樓市走向很難説，需要觀察。”她説。

　　中國社科院研究員易憲容認為，明年如果CPI超過4%，還會有再度加息的可能。同時他認為，此次加息不僅表明央行反通脹決心，對房地産調控也有積極作用，他預計在此時加息預示著明年房地産稅一定會出臺。

　　央行加息前後居民房貸還款一覽表（單位：元）

　　購房情況 貸款額 執行利率 月供 總利息

　　首套房 １００萬 基準利率 １０月２０日加息前 ５．９４％ ７１２９．７４ ７１１１３７．４５

　　１０月２０日加息後 ６．１４％ ７２４５．３１ ７３８８７４．７４

　　１２月２６日加息後 ６．４０％ ７３９６．９８ ７７５２７５

　　與之前差 ０．２６％ １５１．６７ ３６４００．２６

　　２次累計 ０．４６％ ２６７．２４ ６４１３７．５５

　　八五折 １０月２０日加息前 ５．０５％ ６６２７．２１ ５９０５３０．３３

　　１０月２０日加息後 ５．２２％ ６７２１．６９ ６１３２０６．４５

　　１２月２６日加息後 ５．４４％ ６８４５．０３ ６４２８０７

　　與之前差 ０．２２％ １２３．３４ ２９６００．５５

　　２次累計 ０．３９％ ２１７．８２ ５２２７６．６７

　　二套房 １００萬 上浮１．１倍 １０月２０日加息前 ６．５３％ ７４７３．４ ７９３６１６．８９

　　１０月２０日加息後 ６．７５％ ７６０３．６４ ８２４８７３．６２

　　１２月２６日加息後 ７．０４％ ７７７７．０２ ８６６４８５

　　與之前差 ０．２９％ １７３．３８ ４１６１１．３８

　　２次累計 ０．５１％ ３０３．６２ ７２８６８．１１

　　説明：２０１０年１０月２０日、１２月２６日，央行加息兩次後，以貸款額１００萬、貸款２０年計算