進入加息週期樓市壓力由量變到質變

　　個貸100萬元20年，兩次加息後月供多支出近270元

　　唐文祺

　　年內第二次加息，終於在市場預期中“塵埃落定”。中國人民銀行決定，自本月26日起，再次上調一年期存貸款基準利率0.25個百分點。對於始終處於風口浪尖的房地産業來説，一旦進入加息“通道”，意味著無論對於個人購房者或房地産企業來説，未來資金投入成本加大是顯而易見的。

　　這已是今年第二次實行加息。在此之前，央行已于10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。經歷此次加息調整之後，一年期存款基準利率由2.50%提高到2.75%，一年期貸款基準利率由5.56%提高到5.81%。

　　以一套貸款總額100萬元、貸款年限20年的房産為例，此次加息之後的5年以上貸款利率為6.40%。如果按照首套購房以基準利率計算的話，購房者每月月供支出7396.98元，累計總利息支出775275元，與10月份加息之後相比，每月僅多支出151.67元。不過，如果與10月份加息之前相比，在2次加息之後，購房者的每月月供需多支出267.24元，總利息則需多支付64137.55元。

　　這一差距在“二套房”的購買者中繼續擴大。北京中原地産提供的數據顯示，如果按照購買第二套房執行利率實行換算的話，仍然以上述房産為例，在基準利率上浮1.1倍之後，2次加息之前，每月月供為7473.4元，總利息支出793616.89元。但自12月26日起，每月月供上升至7777.02元，總利息付出為866485元。在月供上，兩者之差為303.62元，但累計至總利息方面，卻比2次加息之前多支付72868.11元。

　　此次加息之前，央行已在年內持續6次上調準備金率。北京中原地産分析師張大偉認為，在提高存款準備金率的情況下，無論對購房者貸款還是開發商資金壓力均形成影響。加息造成的直接後果，更傾向於對購房者形成心理壓力。

　　除去個人購房者之外，直面加息影響的還有房地産企業。《第一財經日報》記者詢問了幾家開發商，一家大型房企相關負責人認為，如果在自有資金充足的情況下，加息並不會産生太大壓力；但是如果資金來源以銀行貸款為主，“會有一定影響。”他稱。

　　中國指數研究院副院長陳晟認為，從當前的經濟形勢來看，明年仍有加息預期。“整體會有3~4次左右的頻率。”他表示，從長遠來看，加息對於房地産企業的影響不容小覷。“一旦進入加息通道，對於房地産企業的資金成本會構成直接壓力，應該儘早開始做財務規劃。”

　　“我們曾經做過一個統計，今年整體房地産企業的負債率仍然處於高位，行業總支出與總收入進行比對之後的盈餘資金量，與2008年相比並沒有太大差距。”陳晟指出，加息不應該單獨羅列出來討論影響，對於房地産企業而言，在資金獲取成本越來越高的趨勢之下，加上可動用資金的緊縮，綜合各項因素會導致企業資金壓力進一步加重。“對於小型房地産企業來説，財務安全線的設計尤其需要注意。”

　　上海復旦大學房地産研究中心主任尹伯成認為，當前2次加息的總體幅度並不大，如果要有實質性調控樓市的話，“累計加到2007年時的利率水平，可能會對房地産企業有更為明顯的影響。”但在當前，這一加息舉措更傾向於信號意義。