2011買房實戰篇：矛盾市道中購房如何跑贏CPI

　　每經記者 朱玲 發自廣州

　　在嚴密的政策調控下，國家統計局數據顯示11月全國樓市依然量價齊升，環比上揚0.3%，這是自9月後連續3個月呈現環比上漲的態勢，且漲幅較高的大多集中于二三線城市。

　　據中國社科院發佈的最新住房發展報告分析，由於“限購”、“信貸緊縮”等高壓政策迫使購買力外移，在政策盲區的二三線城市頓時成為開發商、投資客的必爭之地。

　　二三線城市房價頻頻破萬

　　今年以來，全國樓價持續走牛是一個不爭的事實。然而在多番的政策打壓下，二三線城市卻成了市場成交的主力軍。

　　據中國房地産指數 （以下簡稱中房指）系統監測的全國百城價格指數顯示，11月全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，超過八成的城市價格環比上漲。被調查的百城中，諸如青島、湛江、昆明等二三線城市環比的價格指數漲幅躋身前十。

　　“受限購政策影響，導致購買力外移，帶動一線城市或經濟帶城市周邊區域房價漲幅較大。”廣州地産經濟學家鄧浩志表示。

　　日前，記者在廣州周邊區域佛山踩盤時發現，儘管當地只算二線城市，但佛山部分區域房價已飆升至2萬元/平方米，其二手房價也都已在萬元以上，且還是毛坯房交樓。

　　“廣州限購、佛山不限購導致不少的廣州人到佛山來看房。”滿堂紅佛山店一經紀顧問告訴 《每日經濟新聞》記者，特別是靠近廣州區域的南海、順德等區域，一手房價沒有在萬元以下的。

　　在中房指統計的數據中，11月百城住宅價格最高的10個城市中，杭州、溫州、寧波、福州、南京等城市排在前列。

　　根據福房網監控當地樓市數據顯示，福州7個區域的市場均價均超過萬元。記者注意到，7個區域中最高的市中心區市場均價達1.9萬元/平方米，最便宜的地方也達到1.09萬元/平方米。然而在去年11月期間，最貴的區域價格也僅為1.1萬元/平方米，意味著一年時間樓盤價格上漲了63%。

　　然而，當地人均工資收入增長遠遠跟不上房價的漲幅。中國社會科學院公佈最新住宅發展報告顯示，福州、杭州、青島等城市樓價泡沫成本佔實際價格比例50%。其中福州高達70.3%，杭州達66.9%。

　　地産巨頭二三線銷售佔比過半

　　記者注意到，除了福州這樣的二線城市外，像成都、重慶這類經濟發展較快的二線城市市區房價早已過萬。

　　11月全國樓價環比的上揚讓後續出臺政策的預期加強，限購令延期的可能性也逐步加大。“進入12月，壓抑的需求被逐步釋放，市場成交量有放大的趨勢。”鄧浩志表示，此次限購政策可以説是助漲二線城市房價，加速炒房資金進入二三線城市。

　　“在新增土地儲備最多的10個城市中，大部分是非調控重點地區。”合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，目前開發商為規避政策風險，早已作出準備向二三線城市擴展。據合富輝煌抽樣調查顯示，今年1～9月十大品牌開發商新增項目36%位於二線城市，在三四線城市佔比則超過一半，僅9%位於一線城市。

　　在調控之下，萬科集團前11月業績衝破千億，創造了中國房地産銷售之最。保利達到近600億元的銷售業績，而恒大也在10月就提前超額完成了全年銷售目標，逼近500億元。

　　對這些提前超額完成業績的地産公司而言，其二三線城市貢獻佔比超過半數。根據萬科公開的消息顯示，今年新進入的昆明、貴陽、唐山、吉林、廊坊等市場基本都屬於二三線城市。該公司高層表示，新增項目大多位於房價上漲較少、自住需求佔主導地位的二三線城市，總體上表現得更為穩定。但在熱點城市市場情緒的帶動下，近期部分二三線城市已開始出現市場升溫的跡象。

　　“現在處於通脹和流動性充裕的時期，房屋的保值特性誘發的投資行為更是支撐了房價。”黎文江認為，政策調控之下，目前成交量下去了，價格如果沒能壓下去的話，後期將會漲得更厲害。他表示，二線城市也會有泡沫，比如開發商會先開出一個比較高的價格，再根據市場接受程度來決定最終定價；假設市場沒有成交，開發商也會採取高開低走的策略。