豪宅是否會成下一波熱錢追逐中心？

　　每經記者 朱玲 發自廣州

　　在樓市調控頻出重拳之下，豪宅市場曾一度冷靜下來。然而隨著時間的推移，進入12月以後，北上廣深各地豪宅市場又開始活躍起來。

　　11月，北京別墅市場入市項目激增13個；12月第二周上海豪宅逆勢熱銷，成交逾萬平方米，趕超“金九銀十”；而在廣州市場上，11月份中心區域成交均價突破2萬元/平方米，某些街道的成交均價更是達到5萬元/平方米。

　　今年以來，金地、雅居樂等大牌房企公開表示將加強豪宅建設。預計在通脹壓力加大背景下，豪宅市場有望成為下一輪資本逐利的焦點。

　　一線城市豪宅熱銷

　　進入11月和12月以來，各地樓市成交量有逐漸放大的趨勢。值得注意是，在這輪交易量放大的背景下，不少區域豪宅交投異常活躍，拉動整體市場均價出現上揚。

　　日前，廣州市國土資源和房屋管理局發佈最新的11月數據顯示，受到成交結構影響，11月廣州樓市商品住宅簽約均價出現反彈，均價仍維持在13847元/平方米，環比小幅上揚4.5%，同比則大漲17%。

　　值得注意的是，在抽樣調查的區域中，廣州CBD區域某街房價猛漲，首次衝破5萬元大關，整體廣州市中心區域樓價超過2萬元/平方米，樓市調控形勢再趨嚴峻。

　　記者查閱房管局相關資料顯示，帶動整體均價突破2萬元/平方米的主要原因主要是受中心區域某兩個豪宅樓盤成交價格高昂的影響。據悉，其中一豪宅樓盤均價在4萬~6萬元/平方米之間，而最貴的甚至達到11萬元/平方米。

　　合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，日前廣州兩宗住宅用地拍出高價，依照其2萬元/平方米的樓面價來説，只有做豪宅項目才有得賺。

　　無獨有偶，在北京、上海、深圳等一線城市，豪宅的交投也開始呈現局部活躍。據上海中原研究諮詢部監測數據顯示，上海豪宅市場近來連續三周成交面積逾萬平方米，交易熱度比“金九銀十”期間還要火爆。而在豪宅價格上，比如上海徐匯濱江板塊某樓盤，受周邊地理環境因素影響，價格原本一直徘徊不前，一直在6萬元/平方米上下波動，但目前成交價格已開始呈現逐步上升態勢，高層景觀房源單價已突破9萬元/平方米。

　　通脹預期推高高檔物業價格

　　廣州地産專家謝逸楓認為，有能力購買頂級豪宅的人士往往會一次性付款，因此受信貸政策影響不大。在通脹日益嚴峻的形勢下，北京、上海及深圳的豪宅價格依然上漲兇猛，成交相對活躍。

　　從10月最後一週開始，北京豪宅市場整體成交開始活躍，單價超過5萬元/平方米的豪宅成交量環比前一週翻了一番。第三季度，北京豪宅市場簽約均價創下5.7萬元/平方米的紀錄，環比上一季度上漲7.1%，同比漲幅更達到57%。

　　在深圳市場上，限購令、提高首付及停止第三套住房貸款等政策持續影響樓市，造成觀望氣氛濃厚，置業門檻提高及預期房價回調，首次置業者紛紛推遲購房計劃。然而來自戴德梁行的數據仍顯示，在11月成交當中，部分豪宅的成交價仍支撐著市場價格。

　　黎文江認為，目前高端市場銷售多主要還是因限購令出臺後，讓不少客戶選擇“一步到位”，出手即挑選了大戶型；其次就是因為通脹的因素，可以借此實現增值和保值。

　　謝逸楓認為，一線城市的市中心土地資源日趨稀少，中心區豪宅稀缺性提高，因而保值及抗風險能力都相對更強。

　　地産投資風險小于實體投資

　　2008年以來，全球金融風暴的影響一直未能消除，因實體經濟回暖週期較長，部分産業需求大幅萎縮，不少民營經濟投資人對加大産業投入仍比較謹慎，大量閒置資金急需尋找出路。基於此，避險資金進入高端地産市場的趨勢日趨明顯。

　　黎文江認為，今年不少非房企都開始涉足地産，比如玖龍紙業聯合其他買家一起在北京CBD拿地都能反映這一趨勢。現在做實體風險太大，在沒有太多投資渠道的情況下，房地産還算是比較能夠保值的。

　　謝逸楓表示，在通脹壓力下，各項成本都在增加，而不動産是最保值的。由於流動資金充裕，通脹壓力巨大，購買豪宅將成為一股投資潮流。“現在普通住宅市場開始出現價格調整，未來豪宅市場也會受到一定影響。但是由於資源的稀缺性，豪宅價格下調的幅度不會大於普通商品房。”他指出，由於豪宅産品品質較高，對調控政策相對並不敏感，其客戶都具有較強購買力，雖然會觀望，但仍會選擇合適的時機出手。

　　經緯行研究中心主任曾英傑認為，豪宅成交目前還處在一個緩慢上升階段，並沒有急升，也沒有急跌。2011年，防通脹將會是一個重點，因此通脹的水平相比今年應該會有所下跌，所以保值防通脹的需求也會有一定比例的下調。但是一旦政策放開，受今年限購限貸政策壓抑的這一群體明年可能會是交投的主力之一。