私募欲搶食潘石屹青睞項目 上海上演寫字樓爭奪戰

　　“公司現在正在搶老潘（SOHO中國董事長潘石屹）看中的一個項目。”一家準備在上海收購商業地産項目的地産私募基金公司相關負責人昨日（12月22日）向《每日經濟新聞》記者透露，他們有意收購的南京東路某寫字樓項目，目前正與SOHO中國進行競爭。

　　戲劇性的是此前一位自稱是SOHO中國上海公司銷售人員的女士曾主動聯絡《每日經濟新聞》記者，想要將項目主動推銷給那些有意投資上海商業地産的各類私募基金。而上述與潘石屹爭奪南京東路項目的投資商也在推銷的範圍內。

　　值得一提的是，由於SOHO中國的東海廣場二期目前已銷售所余不多，其位於大虹橋的項目也準備自持，上述銷售人員準備推薦給投資商的項目其實是今年6月和10月，SOHO中國才宣佈成功收購的外灘項目和復興路項目。

　　但這兩個當初收購價格不過36億元的項目，目前被預估的總金額已經超過100億元。照此計算，潘石屹在上海半年的投資，賬面至少已“賺”50億元以上，較買入價翻了一番。來自中原地産的最新月報顯示，受通脹的影響，大量資金正在流入上海的寫字樓市場，使得最近寫字樓價格不斷攀升。

　　半年總價翻一倍？

　　SOHO中國收購外灘和復興路項目的時間並不久。SOHO中國6月發佈公告稱，以22.5億元的價格收購國鼎公司90%股權，從而間接獲取了該公司名下一項目公司90%股權。根據公告內容透露，獲得SOHO中國青睞的這一項目位於上海外灘區域南端。根據計算，SOHO中國由此間接獲得的建築面積約13.1萬平方米。

　　今年10月，SOHO中國與華麗家族訂立協議，以12億元向後者收購上海盧灣區一項目約48.5%權益。該項目為商業及辦公用途，總規劃建築面積約13.74萬平米。

　　而昨日，SOHO中國上述銷售人員介紹説，隨著寫字樓市場的升溫，上述外灘項目和復興路項目的總金額已經超過100億元。據稱這一價格是公司方面的預期。

　　中國房地産信息集團分析師薛建雄説，上述報價反映了目前的市場報價。戴德梁行寫字樓部華東區董事、主管楊達透露，上海內環內的銷售型寫字樓價格4萬~5萬元/平方米已經很平常，6萬元/平方米的寫字樓也已經出現，由於部分銷售型寫字樓的品質已經趕上甚至超過出租型的甲級寫字樓，因此上海寫字樓的售價正在被不斷突破。明年寫字樓的價格有望進一步上升。

　　根據他的説法，2008年的金融危機，令上海的寫字樓施工面積大幅度減少，進而導致供應量大幅度下跌。今年上海寫字樓市場銷售的寫字樓數量比去年下跌了3成，客觀上造成了上海內環內寫字樓的供應稀少。

　　上海的寫字樓租金回報率同時得到提升。在金融、證券類公司的拉動下，今年第二季度開始，寫字樓租金止跌維持平穩，到8~9月份時，其他諸如生物制藥、美容服飾等行業也開始逐步活躍于上海寫字樓市場，帶動租金小幅上漲。截至12月底，上海甲級寫字樓租金水平達到每天每平方米7.14元，比年初的6.2元上漲了約15%，而上海市場寫字樓的空置率則下跌至7.61%。

　　在這樣的情況下，連上海郊縣的寫字樓也賣得很好。2009年，外環外的寫字樓成交佔上海市全市的36%，這一數字在2010年上升為42%。今年7~8月，外環外的寫字樓成交甚至佔當月上海市寫字樓總成交量的半壁江山。

　　避通脹資金再發威？

　　不過，中國房地産信息集團的成交數據顯示，寫字樓售價上升的幕後推手並不是租金回報率的上升，而極有可能是大量避通脹資金涌入的體現。

　　根據上述機構的統計數據，上海今年以來成交的寫字樓總面積較去年同期下跌了3成，由去年的202萬平方米，下跌至今年的139.59萬平方米。成交價格則由去年的19997元/平方米，微跌至今年的19978元/平方米。而除了今年4月份寫字樓的月度成交面積達到過19.3萬平米，其他幾個月的成交面積都在10萬平方米左右。真正顯示出火熱跡象的是這個月，截至22日，上海寫字樓的成交面積已經達到15萬平方米。

　　在成交量的上升影響下，上海寫字樓的供應量突然出現井噴，由上個月的12.5萬平方米，擴增至12月的24.3萬平方米。

　　各大機構普遍把造成年末寫字樓行情的根本原因歸結為避通脹的民間資金大量流入。楊達透露，通脹預期及住宅投資受阻的情況下，龐大的民間資本轉投總價、性價比高的外環外寫字樓物業以求資産增值保值。而“限外令”出臺後，海外資金對上海寫字樓的重新追求，也被看作是上海寫字樓市場將會火爆的原因之一。

　　國內地産私募崛起或擴大需求

　　此前戴德梁行中國投資部聯席主管葉建成透露，國內的地産私募基金剛剛搭建完成，正計劃進入房地産市場收購物業。而受到住宅調控政策的影響，上述資金更多鎖定商辦類物業。此外，有可能成為明年地産市場收購主力的還有被允許投資房地産不久的壽險資金。

　　上述資金的活力已經有所顯現。12月初，就有消息傳出，太平洋保險欲收購2008年被李嘉誠出售的世紀商貿廣場。

　　而近期也有多家民間私募基金找到《每日經濟新聞》記者，希望能為他們提供相關的物業資料，其中一家更制訂了10萬元/平方米的高額價格預算，欲購入上海靜安、黃浦等區域最優質的寫字樓物業。

　　上述資金顯然成為各家地産商“公關”的重點。昨日，《每日經濟新聞》記者找到上述私募基金中的一家，向他介紹了SOHO中國上門推銷的信息，並傳遞了有關銷售負責人希望和他們碰面的信息，卻被告知其目前手中的物業信息已有數十個，而他們看中的一個南京東路的項目，目前更處在與SOHO中國的競爭中。