劉濤：房價調控 不能還是不為

　　劉濤

　　聲勢浩大的房價調控運動自今年4月份揭開大幕以來，已持續了大半年光景，也曾一度令公眾充滿期待。今年7月，國土資源部長更是信誓旦旦地對媒體表示，“再過一個季度左右，房地産市場可能會面臨全面調整，房價會有所下降”。然而，過去三個月中國70個大中城市的房價不降反升的事實，表明這場政府與開發商之間的博弈很可能再一次以後者笑到最後而告終。

　　近年來，在中國的高房價中，土地價格所佔比重已高達30%～40%。顯然，欲調控房價，必先調控土地價格。日前，國土資源部出臺了《關於落實房地産用地調控政策通知》，貌似語氣嚴厲地督促各地國土部門“積極推進以保障性為主的住房供地計劃落實，堅持和完善土地招拍挂制度，切實加強房地産用地供應和監管”，以此“推進國務院關於房地産市場調控政策措施的貫徹落實”。説它“語氣嚴厲”，是因為在整個通知裏，字裏行間充滿著“嚴格”、“嚴禁”、“堅決抑制”、“堅決打擊”等措辭強硬的字眼；説它“貌似”，是因為翻遍通知，發現對於不認真執行該通知的地方政府和地方國土部門，最大的約束也不過是“通報批評、限期改正”而已。

　　但土地價格為何居高不下呢？原因很簡單，根子就在於地方政府的“土地財政”模式。在“土地財政”模式退出歷史舞臺之前，地價上漲催生房價上漲的惡性循環不會發生改變。地方政府一方面對公眾保證房價肯定會降，另一方面卻仍在極力炒高土地價格。試問，這種保證還有什麼可信度呢？

　　從情感上，多數人自然願意相信政府，因為房價“合理”了，就意味著更多人有機會圓自己的住房夢；但從現實和理性的角度來看，儘管我們內心很難接受，開發商放出的“不要指望房價降下來”的狠話事後往往被證明是“逆耳忠言”。

　　首先，過去的經驗多次證明了開發商的“先見之明”。房改12年以來，中國房地産市場在某種程度上稱得上是一個不折不扣的“單邊市”，即它只有上漲的可能，而幾乎從來不降。即便是在2009年這樣席捲全球的經濟危機寒流中，中國房地産市場依然屹立不倒，全國房價平均漲幅高達24%，北京市商品房價格更是暴漲了52%！

　　其次，政府和開發商在“言”與“行”的一致性上也存在鮮明反差。近年來，開發商不僅與某些經濟學家在公開場合一唱一和，鼓吹房價必然上漲、誘導買房對衝通脹風險等觀點，並明目張膽地通過囤積土地、捂盤惜售等實際做法來炒高房價。反觀政府，則存在多個不一致性：中央政府各部門之間有不同調門，地方政府對中央“上有政策、下有對策”的陽奉陰違，以及銀監會、各級政府對房地産信貸、市場調控措施的時松時緊等，都使得公眾在政府發出的混亂信號面前無所適從。

　　最後，在開發商和公眾之間，地方政府並不能很好地充當一個監管者和客觀第三方：由於利益與開發商捆綁在一起，它存在推高地價和房價的明顯動機。就整個中國宏觀經濟來看，房地産仍是支柱産業之一，它直接影響50多個部門，近2000種上遊産業；就地方經濟來看，它關係到中國2000多個縣市的財政和稅收，涉及各級地方官員的政績和升遷，影響眾多國有銀行的收益，甚至還與一些公務員的名義或灰色收入直接挂鉤。

　　今年以來的房價調控，可謂是近年來政策力度最大和調門最高的一次，各級政府已先後出臺了兩波密集的調控措施，可惜都未打在高房價的“罩門”上，效果也乏善可陳。接下來據説還有第三輪政策即將出臺，但如果這次最終也被證明是“幹打雷、不下雨”，其後果就是：房價在今後幾年內將大幅上漲，投機進一步加劇，再沒有人會天真地相信中國房價會降下來的神話了。

　　因此，説房價調控事關政府的公信力絕不為過。要讓老百姓相信政府的承諾可信，喊一千次口號，發一千個通知，不如通過房價可上可下的波動來實實在在驗證一回。

　　(作者為宏觀經濟分析師)