部分新政上海已應用

　　早報記者 周祺瑾 實習生 王齊

　　此番國土部下發的《通知》提到，在堅持國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度的前提下，將積極探索“限房價、競地價”、“限地價、競政策性住房面積”、“在商品住宅用地中配建保障性住房”、網上掛牌、用地預申請、一次競價、綜合評標等多種交易形式，總結推廣成功經驗和做法，改進和完善招拍挂制度內容。

　　其中，網上掛牌、用地預申請等制度，在上海的土地出讓環節中已開始應用。2009年以來上海推出的土地預申請制度，就是為了讓開發商事先了解土地出讓情況，以期避免盲目高價逐地的情況。

　　但上海出讓地塊的溢價率和樓板價仍在頻創新高。僅今年2月份，就有三幅地塊改寫了“地王”紀錄。這三幅地塊分別是外灘8-1地塊，黃浦163地塊以及蘇灣1號地塊。對此，某國企開發商表示，從這些上海執行的拍地方式來看，對降低地價的效果並不明顯。目前上海土地出讓頻現高溢價，還是因為住宅地塊供應不足，如果這個問題不解決，即使這種招拍挂制度全國推廣，也難以遏制地價上漲。

　　而“商品住宅用地中配建保障性住房”，也在近期上海多幅宅地出讓中被應用。

　　對於這種嘗試，有不願透露姓名的開發商表示，由於開發商事先會把配建房算入開發成本，土地成交價自然會被拉低。但是，這部分成本最終會被平攤到商品房的售價中，對拉低房價並無幫助。

　　漢宇地産市場研究部一位人士指出，隨著未來保障性住房的大量入市，商品房用地將更加稀缺。對於商品住宅開發企業來説，拿地之後進行簡單粗放的建築開發模式已不再適合，未來的産品競爭必將體現在規劃、建築以及裝修等更具技術含量的方面，開發商拿地除了需具備較強資金實力外，專業門檻也將相應提高。

　　安信證券日前發佈的一份報告，則對住建部提出的2011年建設1000萬套保障性安居工程的計劃可行性持“保留意見”。按安信證券推算，此規模比2010年的580萬套新增了420萬套，估計投資規模超過1.3萬億元。

　　安信證券認為，如此大規模的投資意味著地方政府的土地出讓金將基本全部用於保障安居工程。或者，地方融資平臺不得不重新大量向銀行貸款用於建設保障性住房，這勢必將擠出其他行業或政府項目的貸款需求。這兩種可能性都很小。