以改革重構釋義樓市調控

　　劉曉忠

　　當前熱議中的第三輪房産調控，以開徵房産稅和加快構建政府保障房為主要切入點，並希望通過加強政府保障房建設和開徵差別性的房産稅遏制房價過快上漲勢頭。無須諱言，當前房産稅被輿論喻作為第三輪樓市調控的核心政策。畢竟，在地方政府財政收入格局未變下，房産稅徵收無疑是增加地方財政收入，而把新增收的收入加上政策規定的土地出讓金的一定比例投入保障房建設體系，無疑是一招破局之策。

　　不過，把房産稅權作為新一輪樓市調控的主要手段，其成效如同今年以來層層加碼的樓市調控一樣，效果待定。畢竟，當前房産稅之各種版本都以財産身份鑒定的雙軌制推出，在當前通脹預期、流動性過剩以及儲蓄負收益下，通過房産稅遏制房産投資投機，無疑使房産稅蛻變成了投機暴利稅和交易管制的庇古稅，其邊際稅率不僅會相當高，而且將偏離當前開徵房産稅的軌道——實行房地産稅收結構的調整。而若是次房産稅能觸動房市之市場架構重構，那麼房市將有望走出“低迷刺激——過熱調控”的簡單循環，促進房市健康發展。

　　當前房市的總體特徵是雙軌制：即地方政府壟斷土地一級市場，而住房市場則實行市場化，這客觀上導致了整個房市面臨著稅收與土地租金混雜的問題。嚴格而言，土地出讓金是土地租金即土地市價，房産稅是房産保有環節的財産稅。然而，當前地方政府對土地市場的壟斷供給，使土地出讓金與房産稅變得模糊起來：對市場而言，當前政府獲取的土地出讓金是土地市場價格收益和房産稅提前貼現的合成體。而房産稅推出為改革當前房市稅收與土地租金混雜之局面提供了較為明顯的改革空間。

　　其一，當前土地拆遷條例的徵求意見稿，提出了同地同權問題和土地徵地的市價補償原則，這意味著長期以來地方政府壟斷土地市場和佔用土地級差地租將面臨調整，土地用途改變所帶來的級差地租將更多地支付給被徵收者。這為地方政府退出土地市場提供了可能，事實上若沒有土地出讓金收益，政府就無需作為土地供給者身份出現，而更多地作為裁判員和城鄉土地規劃者的獨立第三方身份出現。

　　其二，欲以取之，必先予之。地方政府要開徵房産稅，需以放棄土地級差地租為前提。若房産稅能促使當前以流轉稅為主的房産稅種分佈結構，轉變為以保有環節為主的稅種結構，將為地方政府收入提供相對穩定的可持續稅源，有助於緩解地方政府寅吃卯糧的局面。同時，有助於土地市場改革，減少地方政府退出土地一級市場的抵觸情緒。

　　由此可見，既要保障房地産市場化趨勢，又要遏制房價非理性上漲，理順稅費體系的改革是必經之路。