千萬套保障房促樓市形成“兩極化”

　　本報記者 李敏康 雷士武報道

　　在2010年中央經濟工作會議上，穩經濟、調結構、控通脹成為2011年經濟工作的總體要求。其中在防通脹方面，物價和樓市這兩個關乎民生的問題成為其重中之重。

　　12月13日，住建部召開會議，傳達中央經濟工作會議精神。將加大保障性安居工程建設力度，大力發展公共租賃住房。已向各地發出《關於報送城鎮保障性安居工程任務的通知》，通知中明確提及2011年計劃建設保障性安居工程1000萬套。“這1000萬套保障性住房如果能夠真正落實，對樓市的影響毫無疑問。”中國社科院城市發展與環境研究中心李恩平教授在接受《中國産經新聞》記者採訪時表示。

　　1000萬套保障房的推出，對樓市的影響將呈現出“兩極化”。李恩平認為，“一是影響很小，是針對高檔商品房而言的；又説影響很大，主要是針對小戶型的。”

　　由於我國採取的是新加坡、香港的房地産開發模式。在這一模式中，拿地和融資能力成為開發商的核心競爭力，部分資金實力雄厚、有良好人脈關係的大企業對市場極易形成壟斷。其次，地方政府過於依賴土地財政，政府、銀行和房地産開發商的利益客觀上捆綁在一起，而這3家獲利的關鍵是房價與地價的不斷上漲， “地王”“天價房”正是在這種情況下屢屢出現，將房價持續推高。

　　隨著城市化進程的加快，大量外來人口涌入城市，帶來城市規模的急劇膨脹。目前官方公佈的我國城市化率已達45.68%。城市對於住房的需求不斷擴大，特別是像北京、上海、深圳這樣的一線城市。而新建住房的速度又遠遠跟不上新增人口的增長，所以在今後相當長一段時期保障房的建設任重而道遠，政府成為責無旁貸的參與者。

　　加之“嬰兒潮”的來襲，致使住房供需缺口進一步拉大。房地産的市場化無法滿足人們對住房的需求。另一原因在於，通脹和匯率變化壓力之下，國內投資渠道的缺乏，投資、投機性資金將目光瞄準房地産市場，成為房價上漲的重要推手。

　　因為城市土地有限，大量保障房的建設，需要佔用大量的土地。於是用於中大戶型的商品房建設用地相應減少，導致高檔房源供給相應縮小，房價上漲壓力加大。李恩平認為：“在未來一段時間，特別是在一線城市，大戶型高檔住房價格仍將高位運行，上漲幅度不小。”

　　業內對於保障房和商品房的供給對象的不同已經達成共識，兩類住房針對兩類需求人群，商品房將解決富裕階層對住房的需求，套用任志強一句話：“為富人建房”。而中低收入者的住房需求主要由保障性住房來解決。不同的市場劃分意味著兩套體系可以擁有不同的價格機制。

　　在解答濰坊的房價相對周邊城市較低時，住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹認為：“房價低，逃不開供求關係，供應量大了肯定價格就不會高。”

　　明年保障房空前的建設規模。“從供應量來看，房價穩定是可期待的，但具體城市還可能表現不一。”秦虹表示。

　　“各地政府如果能切實將保障房建設落到實處，供給的加大，預期可能出現小戶型房價將企穩，甚至出現小幅度的下降。”李恩平最後對記者説。