上海仲介關店潮初現 大仲介忙找錢搶佔市場

　　看似平靜的樓市下暗流涌動。

　　《第一財經日報》記者調查發現，二手房成交量的持續低迷導致不少曾在去年大規模擴張的仲介公司資金鏈吃緊，中小型二手仲介門店佈局呈現明顯收縮的態勢，個別知名仲介甚至將迎來大規模的裁員，門店數量也將縮減至個位數。

　　一些資深仲介業人士認為，在行業“淘汰賽”愈演愈烈的情況下，地産仲介“第一集團”成員的市場爭奪戰無疑也將加劇，預計未來5年，市場集中度將得到顯著提高。

　　整體業績大幅下滑

　　漢宇地産監測的數據顯示，前11個月，上海市二手房成交1800億元左右，預計12月總成交金額為200多億，即全年總成交金額為2000億。而2009年的總成交金額為3200億元，也就是説，從成交總金額來看，今年的成交額僅是去年的約65%。

　　由於近年來仲介成交所佔比例保持不變，以及仲介收取佣金比例保持不變，所以成交總金額比例可以看作是仲介行業總業績變化比例，分析上述數據可以發現，今年的仲介行業總業績是去年的65%。相比2009年市場高峰，行業整體業績出現了大幅下滑。

　　有市場分析人士指出，按照正常水平估算：如果每家門店單月成交房源套數不足兩三套，除非是標得很高的買賣合同，否則門店當月基本是虧損的。

　　擁有60家門店的上海德佑地産董事長邵非亦曾告訴本報記者，在上海，直營門店規模在100家以上的大型仲介，現在多數處在吃“老本”的境況。不少仲介的業績已連續多月在損益平衡線之下徘徊。

　　而時值年關，上海二手房成交量依舊不見起色。多家仲介提供的數據顯示，11月上海全市二手房成交量雖然逐步企穩，但較去年同期仍下降60%。

　　一些持續虧損的仲介公司終於撐不住了。

　　漢宇地産市場副總經理孫文勤向本報介紹，由於受到政策調控及全年二手房交易量下滑的影響，中小型二手仲介門店佈局呈現明顯收縮的態勢，“比如本來門店不多的一家港資仲介上海門店的數量近期就有較大幅度的削減。”

　　孫文勤指出，目前二手仲介關店歇業只在很小的範圍內發生，並未發現大範圍的仲介關店潮。“不過隨著市場調控深入，未來數個月我們不排除中小型仲介出現大規模關店或者行業洗牌的現象。”

　　21世紀不動産上海銳豐總經理葉厚彪亦向本報記者透露，從今年6月起，仲介行業部分公司的運營壓力就持續上升，隨著之後政策力度及導向長期仍沒有出現鬆懈，並已持續至年底，仲介行業內隨即出現部分關店現象就並不奇怪了。“各公司必然將根據自身的實際情況和資金儲備來決定所屬門店和人員數量上的變化。”

　　第一陣營逆市擴張

　　記者在採訪過程中發現，儘管上海仲介“第一集團”成員對2011年上海二手房市場做出的預測普遍是“震蕩前行，難有大幅反彈”，但持續擴張搶佔市場份額，仍是他們的目標。目前，21世紀不動産在上海已達到300家門店，中原地産方面表示也正在向300家門店的目標衝刺。

　　葉厚彪向本報記者坦言：“一些中小型仲介已紛紛倒掉，這些公司希望轉讓店面。我們既不能盲目擴張加大運營成本，也不能故步自封錯失良機。”他表示，21世紀不動産一直以來都堅持著自己的市場擴張戰略，“不論市場行情的好壞，未來我們按照既定目標發展。”

　　中原集團三級市場發展研究中心總監鄒巍表示，從公司自身來説，除了仍舊會繼續保持並擴大在北京、上海、廣州、深圳、天津的市場之外，未來，集團的發展將會把更多的眼光放到沿海、中西部一些快速發展的二線城市，例如，重慶、成都、南京、杭州等。

　　孫文勤亦透露，2011年漢宇地産依然會保持謹慎進取的發展思路。在上海本土，會選擇合適的時機繼續穩步擴張，同時提高在長三角重點城市的市場佔有率。“根據我們的了解，2005年宏觀調控之前，上海有各類仲介公司3.7萬多家，目前僅存不足1萬家。隨著新的房地産經紀行業管理辦法即將出臺，相信整個仲介行業會出現一次大洗牌，行業會出現很大的變化。”

　　她認為，目前上海房地産經紀行業的格局正在形成，特別是“第一集團”的若干家企業已經構築起比較高的行業門檻，後來者或者後進者都不太容易超越這些經歷過5年調控的“第一集團”。“我們預計5年之內上海會出現市場佔有率達到20%的個體仲介企業，上海仲介企業中前十名市場佔有率之和應該大於50%，也就是説市場集中度比現在會有明顯增長。中小仲介企業將更加專業化、特色化，會為某一個群體、一個細分市場服務，從而形成與大型企業不同的競爭優勢。”

　　事實上，今年以來，“第一集團”的擴張已相當迅猛，比如中原地産、21世紀、漢宇地産、我愛我家等，門店數量均穩定增長，平均增幅在30%~40%。除二手房買賣和租賃業務外，更多的仲介公司還介入了新房代理業務。但在面對高速擴張所需要的資金時，傳統收益模式無疑杯水車薪。

　　本週早些時候，繼21世紀不動産之後，上海一家門店數過百的大型仲介表示，正接洽一傢俬募股權投資機構；上海另一家仲介公司也表示放棄不引入私募的想法，有意進行第一輪融資。似乎，謀求上市正在成為這些仲介公司的共同“出路”。