保利地産：提前鎖定今年銷售 明年供應有保障

　　⊙記者 趙一蕙

　　儘管調控之劍一直懸于地産業頭上，但四大龍頭中的保利地産通過快速應對，在下半年實現快速增長，不僅提前鎖定今年業績，其今年較大的開工量也為明年的新房供應提供保障。

　　“今年地産公司的表現整體超出預期，預計明年的銷售額將會持平或略有增長。如萬科、保利之類的龍頭，明年的銷售應該不會有明顯下降，業績保障性很高。” 東海證券分析師桂長元向記者表示。

　　面對調控 迅速調整策略

　　面對宏觀調控，今年的保利地産應對迅速。中投證券最新一份關於保利地産11月銷售數據的分析顯示，今年前11月，保利地産實現銷售金額571.5 億，同比增長42%，是2009 年全年銷售金額的1.32 倍，業績遠超市場此前預期。1至11 月累計銷售面積626.2 萬平方米，同比增長28.9%。而與2009 年結算均價不到8000 元相比，公司的毛利大幅提升。

　　受調控影響，在今年5至7月，公司銷售面積和金額增速放緩，甚至5月還出現銷售金額同比下降，但8月後公司銷售速度明顯加快，8 至11 月份，公司單月銷售金額同比分別增長98%、107%、97%、95%。其中很大一個因素，就是把握住了市場方向。據了解，從8至10 月份公司銷售的戶型結構來看，150 平米以下、低總價的中小戶型佔75%，為市場主流。

　　在開工方面，公司採取一貫的快速開發的原則，下半年明顯提速，為明年新房供應提供保障。今年1至9月份公司新開工面積649萬平方米，竣工面積171萬平方米，分別比去年同期增長67％和42%。四季度估計新開工面積為100至200萬平方米。而今年較大的開工量，為2011 年充足的貨量提供了保障。

　　加大二三線城市土地儲備

　　在土地儲備方面， 隨著上海、北京、廣州核心地區土地獲得難度的加大，公司加大珠三角的佈局和拓展力度，在廣州、佛山、中山、東莞獲取409 萬平米的儲備。截至目前，公司新進了福州、廈門等十個城市，進一步鞏固和完善了區域佈局，相對來説新進速度較快。

　　截至10 月份，公司新拓展項目40 個，計容積率面積1547萬平米，權益容積率面積1320 萬平米，平均樓面地價約為2650 元/平米。2009 年，公司拿地1300 多萬平方米，而今年1至10月已經基本追平去年拿地體量。

　　上述土地儲備和在建項目給公司將來的業績提供了良好的保證。中投證券一份調研報告指出，保利地産中報顯示，扣除已竣工面積，公司尚余建面4530 萬平米的土地儲備和在建項目，而加上下半年至今公司已獲得的建面523 萬平米的土地資源，公司尚余開發和結算資源5000 萬平方米。報告指出，上述的開發和結算資源足夠公司5 年左右的開發結算量。

　　分析人士指出，在調控情況下，保利地産堅持快速週轉的開發模式，同時積極向市場潛力大的二、三線城市群，實現産品快速複製和規模的迅速擴大。而若在2011年遭遇調控繼續加碼，上海等城市房産稅試點等利空落地，保利地産這樣的行業龍頭公司反而能在行業整合中獲得加速發展的機會。