12月前半月樓市積壓盤忙上市

　　預收款監管政策遲遲未“落聽”

　　儘管被認為是今年樓市調控最為嚴厲的預收款監管政策已經實施了半個月，但是記者從各個項目了解到，由於申請預售證的時間均在11月份，目前京城在12月開盤的項目還沒有真正實行這一政策。許多幾年前的老盤和一些遠郊區縣的陌生項目紛紛推出大量房源，讓本已進入淡季的樓市出現了多年來少有的井噴之勢，其放量超過了樓市最為火爆的2009年。

　　政策一擠壓，房源量馬上就上來。12月眾項目搶先推盤從一個側面反映出了北京樓市的捂盤惜售現象之嚴重。

　　推盤量創造兩年之最

　　北京樓市的存盤到底有多少？沒人能説得清楚，但是剛一實行預收款監管，各個項目紛紛放量，讓我們初窺北京樓市捂盤惜售之冰山一角。

　　記者從北京市房地産交易管理網獲悉，截至12月13日，北京月內合計供應項目已經高達54個，共計239萬平方米，僅13日當日就有13個項目開盤。其中已經取得預售證的住宅項目為29個，非住宅類項目為12個。不到半個月時間就創造了2009年以來的新紀錄。

　　在已經取得預售證的54個項目中，記者發現了許多以前的明星樓盤，如2008年叱吒樓市的著名低價盤首城國際再次推出房源，而價格已經漲到了3.1萬元/平方米；又如已經入住多年的順義東方城項目也推出了尾盤。此外，一些單個項目的開發企業為防止資金被套牢也紛紛推出新盤，搶線過關。

　　新盤混戰銷售堪憂

　　儘管入市量井噴，但是明星樓盤較少。

　　從北京市房地産交易管理網的統計數據中獲悉，本月已開盤的項目，大部分供應面積都比較多，單個項目供應的平均面積超過2009年8月之前的紀錄。

　　同時，記者發現，此前熱銷的明星項目並不在供應的項目中，除遠洋新悅家園供應531套已經團購簽約超過510套外，其他非熱點成交區域項目目前簽約比較少，甚至部分項目目前依然為零成交。

　　記者統計已經取得預售證的項目發現，截至12月13日，出現成交記錄的項目僅有14個，超過七成的項目零成交。

　　北京市房地産交易管理網12月3日顯示，此後再向建委提出申請的項目將嚴格執行預售資金監管及預售管理，但是在12月上旬依然出現了供應潮。北京中原分析認為，如果這兩個政策嚴格執行將促使北京房地産市場良性發展。

　　預收款監管政策如開始正式執行，將一定程度上規避捂盤。政策明確提及，新項目需要公示預留項目原因，內部購房也將嚴格監管。這規範了開發商的銷售行為，同時還能縮短預售時間。資金監管使得開發商為了儘快獲得資金，將縮短開發週期，一定程度上增加市場供應。此外還能避免開發商盲目擴張，規避“7個鍋5個蓋”的現狀，使得部分中小開發商利用預售資金拿地再開發等高風險行為受到監管。

　　但是因為難以明確執行時間點，目前還不能看出明顯的效果。而一旦開始明確執行政策很可能出現立竿見影的供應荒。

　　交易放量可能引發新的調控

　　政策在不斷加碼，但是樓市的交易量卻呈現出緩慢上揚的趨勢。

　　北京市房地産交易管理網的數據顯示，上周(12月6日-12日)，期房住宅總成交量為3079套，環比前一週的3250套下調了5.3%。但是商品房現房住宅則出現了明顯上漲，達到了570套，合計商品房總成交達到了3649套，環比前一週的3433套上漲了6.3%。

　　北京中原認為，出現總成交量依然高企，而商品房住宅甚至創出新高的主要原因是由於保障性住房成交集中。調控後第二個月，保障性住房簽約佔比上漲，使得成交數據有明顯上漲。而調控後第一個月的長假期也在一定程度上使得環比漲幅被擴大。

　　同時，由於市場擔憂物價上漲速度過快，11月的CPI高達5.1%，創造了28個月來的新高，而普通居民的切身體會甚至超過這一數值。相對於樓市調控下調房價的擔憂，購房者更擔心貨幣的購買力下降，所以目前購房者特別是有一定資金的購房者入市的比例依然比較高。

　　樓市調控後逐步走熱的表現，讓業內對於後期出臺調控政策可能性的預期大大加強。

　　近日，北京市住建委的官員表示，北京房價若再漲，政府有可能會加強調控，加碼實施金融、信貸、稅收等手段，以便有效遏制房價上漲的勢頭。

　　對於後市可能出臺的政策，中易安房地産擔保有限公司機構運營部副總裁田路認為，目前北京還不具備房地産稅實施的條件，如果再出稅收政策，可能將會針對交易環節的契稅等。對於信貸政策，田路認為，現在的政策空間只剩下首套房上面了，提高首套房的首付比例或是取消優惠利率。同時田路認為，隨著北京擁堵問題的嚴重，今後車位的投資或將成為新的熱點。 商報記者 賴大臣