豪宅衝擊波再襲樓市 恐漲心理加劇調控難度

　　21世紀經濟報道 田新傑 上海報道

　　豪宅對於調控下的樓市，恰似一劑毒品，明知有害卻又欲罷不能。

　　“實際上，今年的豪宅市場，價格不但沒有出現明顯下調，反而仍然有較大漲幅，與普通物業相比，漲幅更為明顯。”中房信分析師薛建雄坦言，受到相應刺激，豪宅土地的價格也普遍只漲不跌。“這種情況不僅發生在上海，北京等全國多數城市同樣如此。”

　　臨近年底，豪宅市場呈現新一輪發力之勢。

　　數據顯示，在新一輪調控中，中低端住宅市場觀望情緒濃厚，高端市場卻表現搶眼，滬上高端住宅已連續5個月保持迅猛增長。

　　上海豪宅區域之一的新江灣城的區域標桿華潤置地橡樹灣二期前期房源已迅速消化，近期又有一批新房源推出市場；在上海浦東，湯臣旗下獨棟別墅——湯臣15墅截至11月24日，已成交過半，單價逾9萬元/平米，成交總面積、成交總金額均位列浦東別墅市場首位；12月12日，上海綠城玫瑰園3000萬級別墅開盤，當日銷售11套。

　　“在上海樓市的成交數據系統中，可以明顯發現，豪宅的供應量和均價漲幅，今年都相當突出。”薛建雄透露。更有一些相關的數據，還並未向市場全部公開發佈。數據顯示，11月1日至11月28日，上海別墅新增供應面積16.44萬平方米、717套，環比分別增加了65.89%、17.73%。

　　豪宅放量上市，直接推動市場均價再度飆升。僅在上週末，上海樓市的開盤均價為26229元/平方米，環比前一週末的14295元/平方米大幅上揚83%。主要受到兩個中、內環高端住宅和一個外環外高端別墅開盤，大幅拉升全市開盤均價。

　　2010年1-11月上海別墅共成交6269套，共計142.91萬平方米；其間上海別墅單月成交均價從23382-34237元/平方米不等。

　　“當然，調控的影響並不容忽視，別墅也不能例外。東郊紫園1500萬單套平均總價，目前推出了一次性優惠100萬元，在規定期限內付清的再優惠十個點。”東郊紫園的客戶總監盛凱告訴本報，“如果沒有調控的影響，肯定不賣這個價，但萬一目前的優惠下銷售依然不行，會考慮等等而不是繼續降價。”

　　新一輪的豪宅衝擊波不僅出現在上海，其他如北京等城市近期紛紛出現類似跡象，成交均價繼續上漲的壓力已然呈現。

　　中原地産分析師龔敏指出，今年9月國土部政策規定以後住宅用地容積率全都需要1以上，如上海趙巷地王容積率為1.0-1.02較為稀缺，對高端産品的良好預期，令房企爭奪激烈，直接推動了地價飆升。

　　而另一方面，相對低價的低端住宅項目，在嚴厲調控下，確實已經出現了成交放緩、價格下調的趨勢。近期的數據顯示，在上海，已經出現較多均價在萬元上下的項目。

　　恰恰正是豪宅成交發力、低端項目成交低迷，使豪宅對成交均價的影響被放大，某種程度上令豪宅衝擊波的負面效應也隨之放大。

　　記者注意到，這種豪宅衝擊帶動下的成交升溫表象，已經令市場的恐漲心理再度復蘇，從而令連續的調控再度面臨尷尬。

　　對於上海房價，最新的一次網絡調查顯示，近四成被調查者擔心2011年大幅反彈，逾四成被調者考慮2011年1-4月入市買房。

　　中原二手住宅成交量統計數據顯示，9月底的二次調控後，11月各地樓市逐步趨於活躍，五大重點城市11月二手住宅市場總成交量下半月明顯高於上半月，且價格依舊堅挺，特別是津穗房價始終保持上漲態勢。

　　中原集團研究中心經理瞿安新認為，相較于4月新“國十條”政策的影響，9月末的“二次調控”政策影響力度明顯減弱，預計12月五大城市二手住宅市場量價都將趨於平穩。

　　“市場在調控中分化，政策調控難度加大。” 世聯地産市場研究部的最新報告坦言，在經歷10月房地産二次調控之後，11月全國各樓市表現不一。一是由於10月份各地樓市受政策調控的影響程度不一樣，造成11月有的城市反彈，有的繼續下探的走勢；二是由於全國各地樓市發展程度不一樣，房價上漲幅度不一樣，造成各城市房價漲、跌互現；三是由於各地出臺的樓市調控政策不一樣，造成限購城市與非限購城市走勢相異。

　　“總之，調控政策因為市場走勢不同而表現差異，而市場又因調控出現分化，這種分化的市場，使得政府在房地産宏觀調控中難度變大。”