復地集團董事長范偉：房地産發展有5個必須回答的問題

　　每經記者 羅倫 發自上海

　　從復旦遺傳工程系畢業的復地集團董事長范偉，近日出席了復旦大學經濟學院第三屆校友高峰論壇。論壇中，關於房地産未來發展的大方向，范偉總結了5個“必須要回答的問題”。

　　“第一是財富的生産；第二是整個社會賺了錢之後，錢如何分配，也就是所謂財富的分配；第三是錢到手之後，有些錢沒有用掉，多出來的錢怎麼辦；第四是財富的度量；第五是財富的聚集形態，因為基本上所有的國家都在完成城市化的進程。”范偉概括道。

　　至於房地産市場該怎麼投資及其未來的走向，范偉進一步稱：“所有這些問題其實都跟這個社會，這個地區發展的遊戲規則有關。”

　　房價與貧富差距關聯極大

　　針對財富分配，也就是社會的貧富差距程度到底如何，范偉有自己的觀點，“貧富差距與房地産的關聯程度非常大。要回答房地産未來方向的問題，就是要回答未來社會的財富分配到底是什麼樣的格局。”

　　對此，范偉以上海目前的房價與莫斯科和孟買做了一個對比：“大家都覺得上海的房價高，也覺得上海的房價比紐約、倫敦便宜，所以覺得（貴）是正常的。但是，如果説上海的房子比莫斯科和孟買還便宜，大家是不是會覺得好像不太正常？因為上海的經濟比莫斯科、比孟買可能好得多，這裡面的原因是什麼呢？相信大家都知道，因為俄羅斯和印度的貧富差距比中國厲害。”

　　房地産是有收入的儲藏

　　針對房屋的特殊屬性，也就是投資房地産成本與收入的問題，范偉將房地産與黃金做了一個對比。范偉指出，房地産雖然和黃金一樣是一種財富的儲藏形式，但它還是一種“有收入的投資品”。

　　“黃金藏在家裏，每天是沒有收入的，只是財富的一種儲藏。但是房地産不光可以儲藏財富，還能創造收入。”范偉表示。

　　但是，對於房地産到底能不能成為投資品的問題，范偉又認為，“這取決於政策，也就是説持有它有沒有成本。”

　　范偉表示，持有黃金基本是沒有成本的，但持有房地産會有成本，簡單的成本就是物業管理費，以及未來可能徵收的房産稅。

　　房子不能完全衡量收入

　　在CPI飛漲的背景下，范偉認為，目前全世界的貨幣標尺都在變動，不應該把拿到手的工資或者説年薪作為衡量收入漲幅的標準。

　　“假設你去年的年薪是20萬元，如果房價是2萬元/平方米的話，那去年你掙了10平方米的房子；但是如果今年房價平均變成了4萬元/平方米，而你的年薪沒有變，那你的工資就不能算漲。”范偉稱。

　　不過，在范偉眼中，房子並不能完全作為衡量收入的標尺，而是“應該按照自己的生活，把自己的生活做一個一攬子的標尺”。

　　“比如説每個月要用多少食用油，或者大概40年買一套房子……怎樣做成一個組合，把你每個月掙的工資換算成這些東西。”范偉説。

　　城市發展定位決定房價走向

　　房價會怎麼走，很大程度上取決於一個城市的發展方向。

　　對於所謂的城市化進程，也就是上海的發展方向，范偉稱，“到底我們是往所謂的大都市方向發展，還是往發散一點的中小城市方向發展，這是兩條不同的途徑。對於兩種不同的發展方向，中國在這個問題上是有爭論的。”

　　據范偉稱，有一種觀點認為，上海應該以大都市為發展方向，因為大都市發展效率更高，資源浪費更少。另一種觀點認為，上海應該圍繞以上海為中心、環渤海的長三角發展，比如説以北京、上海為中心，形成大都市圈。

　　范偉指出，按照後一種模式發展的城市，如日本的東京、韓國的首爾，這樣的大都市圈基本上集中了這個國家相當比例的人口。據統計，全球大多數國家最大城市的人口占該國總人口的比例基本在5%以上。

　　“如果説我們也拿這個標準來套上海的話，上海的人口應該在6500萬左右。如果是往這樣一個模式去發展，那上海的房價就不知道要去到什麼地方了。”范偉説。

　　因此，范偉認為，一個城市發展的方向會決定一個地區、一個城市的房價水平。“我們現在到底是往哪個方向發展，按照我了解的信息，好像也還在爭論之中。”

　　復地“不賭政策”

　　既然范偉認為，無論是財富的生産、分配、儲藏和再生産、量度還是聚集形態，都跟這個社會和這個地區的發展有關，那麼，到底是選擇更加和諧、更加注重集體的共同利益，還是選擇更加注重個人競爭的法則？對於這個“平衡點”的選擇，范偉直白地回答：“我也不知道。”

　　“每個人都有自己的判斷，基於對遊戲規則的預判，大家可以對未來做出一個預判，來決定到底是買房還是不買，投資還是不投資。”范偉表示。

　　不過，作為復地集團的董事長，范偉還是給出了一個企業的態度：“我們所能夠做的事情，不是去預測政策，也不是去賭政策，我們所做的事情很簡單，只是去研究我們的客戶，了解我們的客戶喜歡什麼，他們需要什麼，然後我們把我們的産品做好。這是我們未來的發展方向。”