租賃市場穩步回暖帶旺收租股

　　證券時報記者 唐 盛

　　本報訊下半年以來，香港經濟整體出現明回暖跡象，加上美國推出QE2，令香港的利率始終處於極低的水平。所以，雖然香港樓市遭遇港府重拳調控的打壓，但具有抗通脹概念的地産租售市場仍穩中有升。臨近年末，多家大行都發表報告展望香港明年樓市的前景，其中大多數表示看好香港的租賃市場，因此更青睞港股市場上的收租股。

　　低息環境利好租賃市場

　　近期港府連續出招重拳打擊炒樓，一度令香港的住宅交易量驟降，但措施對於收租股及房地産信託基金(REITs)卻沒有多大的影響，所以近期在港股市場上出現了收租股受到熱捧的跡象。

　　“投資物業必將成為對抗通脹的最佳手段之一。”據香港地産業人士介紹，由於不少大型商場的租金與店舖營業額直接挂勾，商鋪租金的升幅驚人，因此收租股有望持續受惠于商鋪及寫字樓租金的上升，“尤其核心地段商鋪租金年內將上升20%以上；寫字樓租金今年的升幅則高達30%，並且空置率不足6%。如果美聯儲再推出QE3、QE4，同時利率繼續保持較低，那麼香港的租金的確是易升難跌了。”

　　傳統收租股受青睞

　　雖然市場對收租股整體看好，但多家大行主要推介傳統的三大收租股。

　　據悉，九龍倉(00004.HK)旗下的尖沙咀“海港城”和銅鑼灣“時代廣場”，在自由行旅客的捧場下，收入屢創佳績。今年上半年的零售銷售額分別急增 34%及24%，總共佔香港零售業銷售總額的8%，全年業績有望強勁增長；旗下兩個物業組合在上半年經營盈利逾28億港元，全年應可超過60億港元，強勁的現金流又支持在內地的高速發展，帶動整個集團高速增長。另外，九龍倉目前在內地的土地儲備超過1000萬平方米，主要位於各大中城市的黃金優質地段。

　　隨著人民幣國際化進程的加快，香港作為人民幣離岸結算中心的地位加強，配合區內經濟的高速增長，香港的寫字樓供求情況更為穩健。太古 A(00019.HK)因此受益良多，加上旗下國泰(00293.HK)的業績和股價穩步上升，因此太古A被大行看作是中線投資的優良品種。

　　希慎(00014.HK)是真正意義上的收租股，由於市場對寫字樓和商場租賃的前景轉趨樂觀，公司近期股價沿上升軌道穩步上揚，屢次刷新歷史高點紀錄。據悉，今年上半年希慎旗下的寫字樓、商鋪及住宅的出租率逾90%；公司旗下的興利中心重建工程有望于明年完成，新廈將提供15層商場鋪位，將成為公司 2012年盈利的主要增長動力。

　　大行樂觀看待租賃市場

　　從近期大行發表的研究報告看，大多對於明年香港的租賃市場持樂觀看法，並大力推介收租股。

　　瑞銀發表研究報告指出，內地放寬非廣東籍的深圳常住居民來港自由行，將有利於香港擁有黃金地段的股份表現。瑞信表示，預計明年來港旅客將有18%的增長，因此香港的傳統黃金地段地區(如：尖沙咀、銅鑼灣、中環)以及靠近邊境地區的商場將會最受惠。該行特別看好的收租包括希慎、領匯(00823.HK) 以及信置(00083.HK)。

　　匯豐的看法則略顯保守，該行認為香港地産的投資前景良好，寫字樓租賃的增長前景強勁，但預計零售租賃增長緩慢。匯豐同時指出，九龍倉在內地方面的銷售面臨緊縮政策、供應過度帶來的下行風險。