房地産：政策部分消化 二三線房價呈領漲

　　海通證券涂力磊

　　房地産投資保持增長。1-11月全國房地産累計開發投資達4.27萬億元，同比增長36.5%。按照歷史情況，12月為房地産投資高峰。因此預計全年投資有望達到4.8萬億元以上，同比增速在33%左右。

　　新開工同比增長48.7%。1-11月，全國房地産開發企業房屋新開工面積14.51億平方米。預計全年新開工面積在1.6億平方米左右，同比將增長43%。

　　土地購買當月面積環比上漲9.57%。1-11月，全國房地産開發企業完成土地購置面積3.61億平方米，同比增長33.2%。當月土地購置面積為3321.87萬平方米，環比下降10.01%。預計全年土地購買數量有望實現4億平方米，較09年增長25%，基本回歸正常水平。

　　預計2011年新開工將先低後高。由於今年土地購置絕對量僅保持正常水平，受基數效應影響，預計2011年新開工量將呈現先低後高的趨勢。考慮到2010年新開工量較大，因此未來一年新開工是否能保持同比增長，將取決於市場銷售速度。

　　“限購”未對11月銷售構成明顯衝擊。11月份，當月商品房銷售面積1.01億平方米，環比上漲9%，同比增長14.47%。11月當月銷售數據屬於年內第二高點。商品房當月銷售額5285.61億元，環比上漲4.14%。

　　11月信貸緊縮、地産信託叫停使得當月資金面有所下降。1-11月全國房地資金來源總量達到6.32萬億元，較去年同期增長31.2%。11月單月資金來源總量達到6297億元，環比下降1.9%。單月資金來源減少，與年底信貸緊縮和叫停地産信託有關。

　　二、三線房價呈領漲趨勢。11月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%，環比上漲0.3%。從我們重點監測城市來看，11月一線城市平均環比增長幅度為0.04%，二、三線城市平均環比增長為0.42%。

　　短期政策壓力有所緩和。預計12月CPI由於基數效應的作用將開始逐步回落。目前國家已經再次上調存款準備金，年內再度加息的預期有所減弱。中央經濟會議所涉及的房地産內容是“逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系”。觀點主要為地産定位問題，未有更嚴厲政策出臺。

　　估值和投資。截至12月12日，A股市場動態PE在20.09倍，而房地産板塊動態PE在22.08倍。短期繼續維持行業“中性”評級。投資方面，行業政策面短期有所緩和。目前房地産板塊自身的估值優勢將促成後期反彈。