資金還魂商業地産：金融街遭錯殺 估值見底

　　對住宅地産的政策壓制使部分資金流向商業地産，上市公司價值要重估

　　理財週報見習記者 任家河/文

　　商業地産的相對繁榮，與住宅地産的持續低迷，形成巨大反差。

　　房地産公司市值低估，已成眾多投資者不爭事實。然而，不幸的是，與住宅市場一起遭殃的，還有商業地産。商業地産的供給既沒有過剩，也沒有價格虛高，卻和住宅市場攪在一起，其真實價值未被認可。

　　然而，是金子總要發光的。借商業地産的東風，外高橋（600648.SH）、世茂股份（600823.SH）、金融街（000402.SZ）等商業地産佔比較高的企業已經開始崛起並受到業內關注。

　　金融街、外高橋的價值洼地已經在各券商研究員的報告中多有描述，保利、華潤、萬科等大型地産商也已經做好進軍商業地産的準備。

　　不壓制就是鼓勵

　　充裕資金流向商業地産

　　住宅市場受宏觀調控之嚴厲，史無前例。愈發嚴厲的差別化信貸政策、不斷提高的首付比例以及各地方的“限購”條款，對囤地和地産商炒作的空前打擊，導致住宅成交量大幅下滑。

　　與此同時，在本輪調控中沒有受到任何限制的商業地産卻茁壯發展。數據顯示，今年4月17日“新政”之後的5-10月，北京市商業項目成交均價20400元/平，同比上漲19%；寫字樓項目均價24230元/平，同比上漲41%；商業與寫字樓總成交額與去年同比增長15%。

　　雖然住宅均價同比上漲39%，但在政策調控等限制因素下，總成交額大幅下降42%。某券商房地産行業研究員認為，政府對住宅投資的控制使得部分資金流入了不在調控範圍內的商業地産。

　　一方面政府嚴格限制住宅市場的投資性行為，一方面出臺辦法指引資金流向。今年9月5日，保監會出臺《保險資金投資不動産暫行辦法》，規定保險資金投資不動産將僅限于商業、辦公，以及與保險相關的養老、醫療等不動産，且5年內不得轉讓。

　　業內估算，未來約有4500億元的保險資金可以用於投資商業地産。一位長期跟蹤房地産行業的研究員據此分析，短期政策環境有助於資金流向商業地産，促進商業地産的投資建設，會對現在的商業地産公司起到利好作用。

　　上文研究員還從宏觀經濟增長的角度，告訴理財週報記者，目前城市化、人均收入等宏觀經濟數據完全支持商業地産的規模增長，第三産業服務業的迅速發展更是增加了商業地産的需求；而目前住宅價格高於商業地産的價格，住宅與商業的長期背離也終將導致商業地産價值重估的出現。

　　板塊存在報復性反彈需要

　　上海某房地産行業研究員認為，商業地産將成為未來價值重估中的重要突破口，其長期潛藏在冰山下的投資價值將會逐步呈現。

　　大通證券研究員黃鶴也告訴理財週報記者，從政策調控産生效果的時滯性來分析，如果房價下跌，房價會在明年11月份跌至底部；而房地産股票的反彈可能會出現在明年四五月份，提前6個月開始上漲。

　　具體到商業地産，黃鶴表示，商業地産如此低估著實有些冤枉。長期中國經濟快速而穩定的增長會對商業地産産生大量需求，短期人民幣升值預期也將促使更多資金流入商業地産領域。目前商業地産股價相對資産低估，尤其是市盈率低於其他諸如機械、農業、水泥等相關行業，短期也存在報復性反彈的可能。

　　金融街已到08年估值底部

　　上周，金融街股票已經下探至6.51元/股，比08年9月18日的最低價6.43元/股僅僅高出8分錢。

　　兩年以來，金融街只有09年上半年有個短暫的上漲行情，其他時間股價都在逐漸下滑，截至本週已經降至金融危機之後的最低點。

　　儘管目前金融街的業績主要來源於開發業務，但公司管理層依然認為開發並持有商業地産是其核心業務，未來將不斷提高持有型物業資産的比例，預計2011年底持有物業面積將達到60萬平方米、物業出租與經營收入將達到10億元。

　　金融街的估值分為地産開發銷售和可持有商業物業兩個部分。住宅與商務地産的合理結合，將使得公司可以享受長短並舉的雙重收益。