房價路線圖：數月調控未現實質降價

    編者按：

    從今年初的“國十一條”、到4月份的“新國十條”、再到國慶前夕出臺的“國五條”，調控成為今年樓市的關鍵詞。但在歷年的樓市調控中，卻屢屢遭遇越調越漲的“怪圈”。在今年“史無前例”的樓市調控政策中，市場出現了哪些變化，在未來又將如何進行調控呢？本報在年末推出樓市調控年終系列報道，將從房價、土地、資金鏈以及保障性住房4個方面對調控政策進行盤點解讀。“遏制房價過快上漲”是今年的調控主調之一，是為第一篇。

    在猶豫了大半年後，北京的張先生終於出手，在北五環附近的北苑區域買下一套100平方米的二手房。“不到2萬元/平方米的均價還能接受，最重要的是，仲介説這塊區域的房價在歷次樓市調控中變化並不大。”張先生的購房經歷也印證著目前的樓市現狀，一方面是北京新房價格的高企讓人難以承受，另一方面，樓市調控預期的不明朗，尤其是未來房價的漲跌正困擾著諸多購房人。

    事實上，自今年4月份國務院出臺“新國十條”調控樓市以來，期盼房價下跌成為普通購房人的共識。儘管在業內看來，此輪調控的目標並不僅僅是房價，但“遏制房價過快上漲”無疑是“新國十條”中的應有之義。

    國家統計局數據的顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格在今年4月份同比上漲達到12.8%的高位後，隨著調控政策的日趨嚴厲，同比上漲幅度呈逐月下滑的趨勢，10月份回落至8.6%。“房價仍然在漲，要注意，這個漲幅是建立在去年的高位基礎之上的。”全經聯副院長陳寶存表示。

    而在中國不動産研究中心（下稱“CRRC”）的報告中，房價的漲幅更讓人揪心。報告顯示，2009年北京商品房均價為1.4422萬元/平方米，而截至今年11月，年均價格已經達到1.9876萬元/平方米，較去年上漲幅度接近四成。

    房價“調漲”路線

    觀察今年的房價走勢，以4月份“新國十條”出臺為分水嶺，樓市形勢急轉直下，此前的樓市“小陽春”也宣告結束，房價在達到今年高位後呈逐步回落之勢。

    但在此後，又以8月份為界，房價開始繼續進入上漲通道。以北京為例，根據CRRC數據顯示，北京商品住宅成交均價從5月份的1.7848萬元/平方米，攀升至11月份的2.1735萬元/平方米。

    國家統計局的數據也顯示，今年6月，全國70個大中城市的房價首次出現環比0.1%的降幅，此後7、8兩個月環比連續持平，至9月、10月份環比上漲則成定局。

    今年1月份，國務院出臺“國十一條”，此後樓市逐漸陷入低迷，交易慘澹更是讓開發商爭相打折促銷。但在全國兩會後的3月15日，北京接連誕生的三塊“地王”，則成為房價飆升的催化劑。北京市統計局當月公佈的數據顯示，1-2月，四環以內期房均價突破3萬元大關，而六環以外的房價也突破萬元大關。而根據當時的機構統計，北京首次出現郊區新房價格高於部分城八區二手房價格的房價倒挂現象，3月份通州部分商品房單價已接近3萬元。此時的北京、杭州等地甚至出現開發商坐地漲價數千的亂象。

    房價飆升的態勢，終於在4月17日，迎來了“史上最嚴”的“新國十條”。

    隨著樓市調控政策的漸次深入，房價的堅冰也開始鬆動，華遠集團總裁任志強也在4月底發博文稱不願房價過快上漲。

    在5月份，恒大地産率先宣佈，在全國範圍內，恒大所有樓盤均以原價的八五折優惠出售，打響了今年以來發展商降價售樓的頭炮，此後，在上海，也出現近40個樓盤打出折扣讓利消息，其中涉及綠地集團5個樓盤，最高折扣為八八折，房價由此回歸至去年年底的水平。

    但顯然，恒大地産此番優惠更多的是一種試探策略，僅過了11天后就取消了，這也被業內人士認為開發商在“死扛”。任志強此次則再挺開發商，説資金堅持一年沒問題。中原地産有關人士認為，下調售價預期和促銷的依然只是個別開發商的小眾行為，而且集中在部分郊區項目，城區項目的價格依然堅挺，更多的開發商因為看不準，實際在延期開盤。而且，即便是促銷，也只是象徵性小幅度讓利。

    在新政滿月後，北京鏈家地産分析師曾對媒體表示：“我們給104個在售樓盤打過電話，均維持原價，有個別新開盤項目甚至從2.85萬元上調到3.1萬元。”

    樓市的僵局在8月份也逐漸被打破，此時京滬深等一線城市的樓市開始出現回暖的跡象。以北京為例，8月份商品房均價達到2.1008萬元/平方米，環比大漲11.29%，在政策出臺4個月後，成交均價已快速回升至今年3月的水平。

    而在隨後的“金九銀十”傳統銷售旺季的到來，各地樓市也空前活躍。國家統計局的數據顯示，9月當月，全國的商品房銷售面積和金額均創下年內新高。

    CRRC報告指出，北京9月份因為剛性需求的釋放對中低檔産品的需求量增加，房價出現小幅回調至1.9862萬元/平方米。但在10月份，房價則再度上揚至2.003萬元/平方米，11月份均價達到了2.1735萬元/平方米，已經超過3月份2.1481萬元/平方米的均價。

    “拐點”降價爭議

    儘管房價在嚴厲調控政策中，仍舊跌跌撞撞地走出一條上漲曲線圖。但自今年樓市調控以來，各方也始終圍繞著樓市何時出現下降的“拐點”、降幅會有多大、樓市調控是否會誤傷經濟等話題展開了激辯。

    在“新國十條”出臺後，SOHO中國董事長潘石屹就稱，未來房價拐點有多遠，住房價格到底如何變化未來一個月時間可以見分曉，但住房的成交量會迅速降下來。北京中原地産人士也認為，新政力度史無前例，影響將非常深遠，尤其對目前樓市供應主體——中高端住宅特別是大面積戶型的影響更加嚴重。“土地政策、金融政策、供應比例、交易稅費、外資購房限制等所有市場能夠想到的政策如此密集地出臺，打壓力度空前，北京房價將有30%的降幅。”

    中國社會科學院5月間發佈的《房地産藍皮書》顯示，2010年房地産市場總體上供求偏緊的壓力依然存在。投機性需求在一定程度上被抑制，將限制2010年房價上漲空間，如果政策調控力度加大，熱點城市房價會在下半年下調。

    但北京師範大學金融研究中心主任鐘偉則表示，儘管目前市場上對商品房以及房地産走勢有很多爭議，但他仍堅持認為未來5到8年，中國的商品房新房、70個大中城市的平均交易價格將在2009年上半年基礎上再翻一番，未來70個大中城市的房價基準價不會低於每平方米8000元。

    儘管行業人士多數認為房價將走跌，但龍頭地産商卻表態不會輕易降價銷售。保利房地産有關負責人曾表示，短期內，樓市成交量或會受影響，但希望通過行政手段使房價暴跌是不可能的。

    “儘管調控政策相繼出臺，但從有關數據上看，房價並沒有出現實質性的回落，房企資金鏈的壓力也並不大。”陳寶存同時也指出，“但是市場會出現一些區域性的調整，比如北京郊外的通州區域，這些樓盤此前上漲過快，新盤會採取低開的方式加大促銷。”

    中國人民大學經濟學院也在近日發佈報告稱，2011年上半年房地産價格將出現接近20%的下滑，但不會出現房地産市場“硬著陸”，房價降幅超過30%的可能性不大。該報告顯示，20%降價預測的依據是，在房地産新政持續、貨幣政策調整以及房地産調控加碼的情況下，明年上半年房地産行業資金鏈將出現嚴重問題，從而引發房地産市場全面調整時期的到來，房地産投資增速將出現大幅度下滑，同時在部分房地産企業出現拋售壓力。

    與此同時，在今年的樓市調控中，調控是否會影響國內經濟，進而導致二次探底的爭議也不絕於耳，其間也始終存有“樓市調控已到位”、“不宜再出政策”等各式雜音。而上一輪的樓市調控，也正是由於全球金融危機的爆發導致國內經濟增速放緩而中途“折戟”的。針對外界有關樓市調控會誤傷國內經濟的質疑，在今年9月份的天津達沃斯論壇上，國家統計局局長馬建堂明確回應，房地産的調控對中國經濟不會産生重大影響；而國際貨幣基金組織特別顧問朱民也指出，國內房地産金融沒有形成系統性風險。