房企海外找錢 金地聯手瑞銀融資2億美元

　　國內融資通道全部“堵死”之後，一眾中國房地産開發商在國際資本市場大顯身手。

　　12月8日，金地集團（600383.SH）宣佈，與瑞銀環球資産管理公司合作發起的房地産基金第二期募集已經完成。加上今年4月份完成的首期1億美元左右的募資額，這一旨在投資中國房地産市場的基金總規模達2億美元。

　　此前，已有數家在港上市的中國房企通過多種方式在海外籌集資金，其多樣化的融資途徑讓人“眼花繚亂”。

　　強勢地産調控政策下，房企正加緊“走出去”融資，以求自保抑或“未雨綢繆”。

　　12月1日，佳兆業集團控股(1638.HK)通過結構性股權融資渠道，發行五年期附第三年末可贖回權的可換股債券，籌到15億元人民幣（2.25億美元）。

　　同日，花樣年控股(1777.HK)宣佈擬發行台灣存托憑證（TDR）籌集不超過13億新台幣（4000萬美元），將成為第一家發行TDR的中國房地産企業。

　　稍早前，明發集團(0846.HK)于11月24日通過私募發行15.5億港元（2億美元）2015年到期的可換股債券。

　　此外，瑞安房地産（00272.HK）也于近期計劃發行4億元離岸人民幣債券，這將是首只由房地産開發商發行的離岸人民幣債券。

　　上述內地房企，由於是在香港上市，從而可以通過各種融資渠道從容應對當下的地産調控。

　　相比之下，內地房企就沒有這麼幸運。

　　目前，在信貸調控、預售款監管趨嚴的情況下，內地非上市房地産商的間接融資渠道已經“堵塞”；而A股上市房地産商的直接融資渠道——IPO、借殼、重組、再融資——業已關閉均是不爭事實。

　　上市公司三季報顯示，房地産已成為今年三季度現金流最不足的行業之一。統計顯示，公佈三季報的56家房企，9月末的經營性現金流量凈值為-521.83億元，而去年同期達392.93億元，大幅下滑233%。其中，37家公司經營性現金流為負。

　　金地集團三季報顯示，9月底的經營活動現金為凈流出-14.2億元，資産負債率為72%。而2009年，金地集團前三季度經營産生的現金凈流入為15.8億元，資産負債率為69.5%。

　　儘管負債率上升、經營性現金流“告負”，但相對於“萬保招金”中的其他三家來説，金地集團的狀況不是最糟糕的。例如，保利地産（600048.SH）經營性現金凈值達-261.08億元。

　　值得一提的是，金地集團此次聯手瑞銀環球資産管理公司募集的房地産基金，其投資標的不局限于金地集團或其關聯公司的項目，“完成作為種子項目的第一個金地項目後，可以參與其他任何地産公司旗下項目。”金地集團相關人士此前介紹。

　　據金地集團和瑞銀方面提供的資料顯示，作為基金的普通合夥人（GP），金地集團已通過此基金為兩項住宅開發項目投入4500萬美元，但截至目前，都是投資自家的種子項目。

　　此外，此次基金募集主要倚仗來自荷蘭的“金主”-PGGM的支持。

　　資料顯示，PGGM是荷蘭一家集體養老金管理機構，目前管理著220萬員工和退休工人的約1000億歐元養老金資産。

　　在金地集團和瑞銀環球資産管理公司聯手發起的第二期房地産基金中，PGGM投入7500萬美元。金地集團和瑞銀方面提供的資料顯示，第一期基金於今年3月31日完成，募得基金超過1億美元，而兩期基金總規模"近兩億美元"，這也就是説，第二期基金規模至多不超過1億美元，荷蘭“金主”提供的資金佔比至少達75%。

　　事實上，正是在PGGM宣佈這筆投入，金地集團和瑞銀環球資産管理公司才正式宣佈基金募集成功。

　　談到這筆投資，PGGM公司亞太區私營地産業務投資經理Thijs SCHOENAKER説：“這一投資與PGGM的私營地産基金及我們在新興市場的資金分配非常吻合。在城市化、中産階級數量和收入水平增長及經濟發展的推動下，中國的家庭需求非常旺盛，因此，PGGM希望投資于這一細分市場。”