保障性住房回報低 REITs求解政府補貼

　　11月底，北京市住房和城鄉建設委員會主任隋振江公開表示，北京將以政府持有的廉租房、公租房資産和房租收益委託設立房地産信託，REITs的步伐再度加快。

　　昨日（12月7日），多家信託公司在接受 《每日經濟新聞》採訪時表示：“REITs即使全面開閘，要全面展開也很艱難，租金收益率、政府補貼這些我們都想知道具體數據。”

　　目前包括天津在內，上海、海南、北京都已是REITs試點省市，旨在有效引導民間資本進入公租房建設。

　　保障住房REITs求解財政補貼

　　中國住建部日前向各地發出《關於報送城鎮保障性安居工程任務的通知》（以下簡稱《通知》）稱，2011年計劃建設保障性安居工程任務是1000萬套。

　　《通知》要求要結合本地中偏下收入家庭、新就業職工和外來務工人員規模、住房等情況，重點規劃安排好公共租賃住房建設任務。

　　記者了解到，天津市政府遞交國務院的保障房REITs方案，基礎資産為天津市房地産開發經營集團有限公司 （以下簡稱天房集團）持有並管理的4萬套廉租房，建築面積達200余萬平方米。天房集團代表政府以實物配租的方式向符合條件的低收入家庭提供房源，每月按照1.85元/平方米收取月租。據《每日經濟新聞》了解，這一租金水平大大低於周邊27元/平方米的價格。

　　但是，這一項目設計成REITs産品對外發售時，是以周邊平均房租每月30元/平方米的月租金為基礎給投資者計算回報，其中的差額由政府補貼。

　　按照REITs方案，天房集團將廉租住房委託給受託人設立REITs，受託人將優先受益權向銀行間債券市場發行受益券。受益券發行規模可達信託資産總規模的80%，約38億元。

　　“由於收益率低，如果沒有財政補貼，保障住房REITs將很難發行。”一信託公司業內人士表示。

　　信託希望租金更高更穩定

　　據不完全統計，全國有開發商超5萬家，大部分以商品房開發為主，未來它們將在商業地産和保障性住房上做一個抉擇。

　　上海易居房地産研究院高級研究員回建強認為，進軍商業地産必須要有強大的資金投入，隨著國家房地産政策的緊縮，其門檻將越來越高。而保障房建設，房地産商更多面臨的是建設資格的認定以及項目利潤。

　　來自住建部的數據顯示，截至今年9月份，全國保障性安居工程已完成投資4700億元，佔全年計劃的60%，中央財政692億元專項補助資金已全部下達。2011年，保障性住房建設或將投入1.4萬億元，達到全國房地産投資規模的五分之一左右。

　　“如此巨大的資金，單靠國家財政肯定是完成不了的，那麼就要募集更多的社會資金來充實。”中國信託業協會相關人員説。

　　“雖然國家鼓勵REITs，但是要順利地開展業務比較困難，相對新加坡、日本這些低利率國家，開展的難度更高。”滬上某信託公司人員向《每日經濟新聞》表示。

　　“要想在REITs上開花結果，還要取決於政府對保障性住房的定位。比如，這些住房配租的人群，是中低等收入還是中等以上收入階層？還有就是穩定的租房補貼，都要考慮進去。”上述信託業協會人員對《每日經濟新聞》表示，“對於參與REITs的信託公司來説，租金穩定而且比較高，那麼大家都會有積極性。”