社科院2011年經濟藍皮書：85%家庭無能力購房

　　中國社科院今天在京發佈2011年《經濟藍皮書》。該書對我國今明兩年的房地産形勢與調控作出分析，今年全國城鎮居民的房價收入比是8.76，比去年年上升了0.46，相當於普通城鎮居民家庭8.76年不吃不喝可買一套房。

　　藍皮書也對明年的房價走勢進行了預測，如果調控放鬆，房價將會恢復性反彈，價格可能上漲20%-25%，甚至會更高。

　　藍皮書特別指出，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅，房價上漲速度仍然高於城鄉居民收入增長速度。

　　房價現狀

　　居民收入漲幅比房價少5個百分點

　　數據顯示，今年1-8月，全國商品房平均銷售價格為5520元/平方米，2009年同期為4800元左右，房價漲幅為15%。2009年同期與2008年相比上漲25%。預計2010年全年住宅價格漲幅為15%左右，漲幅比2009年下降10個百分點。

　　三年之間比較發現漲幅確實降了一大截，但與城鄉居民收入的增長速度相比，仍是在高速領跑，居民腰包裏的錢要買房子仍很難。

　　這是因為房價上漲速度要比城鎮居民收入增幅高出5個百分點。

　　2010年上半年，城鎮居民人均可支配收入9757元，相比去年增長10.2%，扣除價格因素，實際增長7.5%。

　　普通家庭8.76年不吃不喝買套房

　　普通城鎮居民三口之家8.76年不吃不喝能買一套房，這一數據是房價收入比的最直接體現。

　　藍皮書指出，2010年，全國城鎮居民的房價收入比是8.76,農民工家庭是10.06。其中，城鎮居民房價收入比比2009年的8.3上升了0.46。

　　從房價收入比看，2010年城鎮居民人均可支配收入，不扣除價格因素，估計為18900元左右。

　　上述數值是按照城鎮居民每人30平方米以及城鎮居民每戶有3口人進行計算所得出，是用每戶住房總價除以每戶家庭年總收入得出該比值。

　　周天勇表示，按照房價與收入的關係及家庭負債破産風險性考慮，房價收入比保持在3-6較為合適，最高不宜超過7。“超過7，大部分居民已經沒有購房的能力了。”他説。

　　記者注意到，這一平均數值相比房價上漲過快的大中城市而言，是“小巫見大巫”，諸如北京、上海等大城市房價收入比都已經達到20以上，也就意味著20多年不吃不喝才能買一套房。

　　對此，藍皮書指出，考慮中國城鄉居民的收入不平衡，中低收入人口占大多數，在這樣一個房價收入比水平上，在城鎮中需要購買新住宅的家庭，85%沒有能力購買。

　　買房錢超自己6年收入別買房了

　　房價收入比直白解釋：指住房價格與城市居民家庭年收入之比，比值越高，説明居民攢錢買房的年限越長。

　　不僅僅是北京的房價收入比非常高，其他一些大中城市房價收入比都超過了10。據記者統計，深圳房價收入比超過15，廣州房價收入比也超過13，南京房價收入比超過12，就連大連的房價收入比也超過12。雖然現在工資水平有所提升，但和房價增長速度相比仍相差不少。

　　專家稱：“如果買房花的錢超過自己6年純收入的總和，那就不要考慮買房了。對於多數人而言，按照現有的收入，8.76年純收入之和就能買起一套房子的人並不是很多。”

　　房價走勢

　　調控不能放鬆否則報復性上漲

　　藍皮書指出，2011年的房價存在兩種可能：一是價格上漲與暴漲之間惡性循環，二是房價略有下降，或者是溫和上漲。

　　據藍皮書預計，如果經濟增長，調控放鬆，那麼房價將會恢復性反彈，價格可能上漲20%-25%，甚至會更高。有關報道顯示，2010年前3個季度全國僅30個納入統計的城市，土地出讓收入就高達9000億元，比上年增長70%，該成本必定會攤入房價。

　　藍皮書指出，如果中央政府下決心解決住宅問題，加大城鎮居住用土地供應，改革土地制度和地方政府財政稅收渠道，出臺房産稅，嚴厲打擊土地囤積和房屋的投資投機行為，讓房地産開發商的利潤回歸正常水平，2011年，房價有可能略有下跌，或者其漲幅最多為6%，低於城鎮居民可支配收入和農民工工資增長速度。

　　房價調控

　　中國房地産深層次矛盾仍待解決

　　今年4月-9月，國務院以及各有關部門都分別出臺了相應的措施，遏制房價過快上漲勢頭。

　　藍皮書指出，這些措施對房地産的調控成效是顯著的，開發商囤地現象得到了初步的遏制，利用貸款投資和投機住宅的需求也初步得到了控制。但是，問題總是不能完全解決掉。

　　正如專家們所説，中國的房地産有著深層次的矛盾，問題的累積並非一日之寒，所以調控也遭遇許多困境。

　　藍皮書指出了3方面的矛盾：一是實現居民買得起房的目標與猛烈推高房價的土地買賣制度之間的衝突；二是中央要求控制房價和中央與地方之間財政稅收關係不順的衝突；三是土地是用來吃飯，還是用來居住的矛盾。

　　用稅收手段避免地方政府推高房價

　　周天勇分析指出，要解決中國的住宅問題，需要按照人口城市化的居住需求足額供應土地，從房價收入比以及房價上漲速度與居民收入增長速度的關係入手，科學調控房價水平。

　　一小部分特別低收入及貧困居民的住宅，國家要建設公共租賃房來解決。

　　“宏觀調控不僅要用信貸手段，更重要的是要用稅收手段，需要徹底改革土地房産及其收入體制，使地方政府能有一個穩定合理又不推高房價的房地産財政收入渠道。”周天勇也指出了稅收手段如何控制房價。

　　他建議，對住宅開徵房産稅，使居民擁有多套房屋的成本和風險提高，特別是要抑制不通過信貸而用自有資金購買多套房及別墅的需求行為。

　　周天勇還建議，要讓在農村的資産能夠變現，讓其增強在城市和城鎮中購買住宅的能力。只有這樣，才能從根本上解決中國數億人的居住問題。

　　保障性住房納入地方政府問責範圍

　　周清傑表示，政府建立中央和地方的分稅體系，這才是政府調控房地産的治本之策。

　　范劍平表示，應儘量避免行政手段對房地産市場短期造成過強的衝擊，而要高度重視稅收、法制改革等長效機制的建設。在此輪房地産調控過程中，中央政府已經將保障性住房作為調控的重點，將保障性住房納入地方政府問責範圍。

　　另外，將土地出讓金作為補充，將房地産稅率作為調控市場供求的杠桿，對遏制投機性住房需求將有重要作用。

　　◆專家支持中共中央黨校教授周天勇

　　北京工商大學經濟學系副主任周清傑國家信息中心首席經濟師範劍平

　　(東方網)