遭遇“最嚴調控” 房價漲幅回落

　　房地産，作為上關國計、下關民生的關鍵産業，在今年成為政策調控的重點領域。對比今年調控之初至11月的商品住宅整體成交數據，可以看出，房價雖仍在上漲，但漲幅已開始回落。

　　“結構性”調整

　　今年，北京房價一直處於有漲有跌的浮動過程中，不過這些都被專業人士冠以“結構性”的前綴。

　　今年的調控從4月底開始。

　　據亞豪機構提供的數據，在北京今年3月開盤的38個項目整體實際成交均價達到了24287元/平方米。今年4月，成交均價為22493元/平方米，在調控後一個月，5月成交均價下滑至18561元/平方米。這主要是，開發商在調控後的供應結構出現變化。亞豪機構相關負責人表示，這種結構性的下滑，因為城區價格較高的房源成交量佔比有所下降，而郊區縣價格較低的房源成交量佔比相應抬升，從而拉低了整體均價。

　　這種供應格局一直延續，進入傳統旺季9月，從價格水平來看，當月開盤的34個項目，整體開盤均價為21086元/平米，與前幾個月相比，又出現了明顯的下降，比新政後的數月，開盤價格均維持在23000元/平米以上有所回調。但這依舊是由於調控下，很多符合剛性需求的郊區低價盤相對加速入市，而高端盤銷售緩慢造成的結構性下調。

　　剛剛結束的11月，北京商品住宅成交均價為21735元/平米，環比上漲了8.2%。透過數據不難看出，10個超過3萬元以上的樓盤入市再度拉升了成交均價。對比調控一頭一尾的成交均價數據，整體房價的變化，在結構性的釋義下，變化並不明顯。

　　“國N條”下的房價

　　伴隨調控政策的房價漲跌多年來一直在延續，有路徑可循。中國房地産學會副會長陳國強表示，從2003年開始，房地産業遇到了多輪政策調控，房價總體趨勢在2007年和2009年都出現高點，而2008年受到金融危機大勢的影響之後，房地産遇到了政策轉向，價格在2009年上漲。

　　據記者了解，房地産調控從2003年業內耳熟能詳的121號文件就已經拉開序幕。當年6月13日，中國人民銀行發佈《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》，意圖是通過調控把住信貸、土地兩個閘門，以降低房價。

　　到了2005年，房價上漲成為了“兩會”熱門話題之一。一個月之後，“國八條”祭出。到2006年初，房價繼續一路上漲。“國八條”出臺的一週年，2006年5月17日，促進房地産業健康發展的六項措施出臺———這部“國六條”延續“國八條”的調控思想，但偏重於“結構調整”。此後，國土、金融、稅收、建設等九部委的“國15條細則”等多個文件陸續出臺。

　　在房地産調控措施及金融危機的影響下，房價漲幅在2008年出現了明顯的下降。

　　2008年年初，貨幣政策從“適度從緊”改為“從緊”。受內外環境的影響，房地産投資迅速減少，房地産市場進入觀望狀態，成交量日減，房價也有所下降。

　　2008年下半年，隨著金融危機的影響擴大，貸款利率和準備金率“雙率”齊降，貨幣政策再度從“從緊”向“適度寬鬆”轉變。2009年，中國樓市迅速地走出低迷，房價持續攀高。

　　2009年年底，為遏制房價過快上漲，“國四條”出臺，各部委陸續出臺調控細節，力求穩定房價。

　　2010年4月27日，國務院發佈了《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(簡稱“國十條”)，被稱為“史上最嚴厲的調控政策”。

　　本版采寫/本報記者 張曉蕊

　　專家觀點

　　中國房地産學會副會長陳國強

　　不能單以“房價”論調控

　　很多購房人都表示，調控政策密集出臺，自己感覺到房價並沒有降多少。其實，房價並不能當成調控的唯一評判指標，比如調控後的成交量一直在下降，土地市場趨於理性，供應模式、結構等都是評價調控的指標。調控後，開發商也很清楚自己身處的環境，不同企業都有不同的應對策略。

　　單從房價來看，我們一般説的都是成交均價，但是房地産的地域性很強，又受到整體經濟環境和內外部因素的影響。不同區域的表現都是不同的。今年，通州地區之前透支的漲幅回落，而一些新開盤區域如房山、大興等等低價開盤入市也是調控效果。

　　年底，一些城市的限購政策將到期，這是今年調控政策組合拳的其中一個，但是應該説是一個臨時政策，有一定的局限性。首先這樣的政策對上海、北京這樣的一線城市影響有，但有限。在這些全國性城市，有很多購買力十足的人，有全款支付的能力。此外，這種政策還擠出了很多本沒有剛性需求，但是面對政策有些恐慌的購房人，害怕在更多的政策疊加下，以後買不了房，加緊入市。我個人認為，限購這樣的政策在北京還會延續。

　　房地産行業的情況相較于其他行業更為複雜，在目前通脹預期的局面下，調控難度顯得更大。房産被很多老百姓認為是可以抵禦通貨膨脹的産品，這一點在現實中無法否認。這也是調控下，有些城市依舊量價齊升的原因之一。很多人在通脹預期下，把資金投向房産，這使得房産保值的投資屬性明顯。

　　購房者説等不了了

　　朱小姐從畢業起就開始在北京工作、生活，至今已有7年。今年7月，朱小姐在南三環買了一套房子。

　　新京報：為什麼在今年這個調控年買房子，怎麼下決心出手買房的？

　　朱小姐：因為是剛性需求啊。來北京這麼多年一直租房子，2008年年底受到金融危機影響，房價有下降的趨勢，2009年年初我們就開始看房子，但是總是期待再等等、再降降，一直就沒下決心，之後又一路漲起來了。當初看的有些房子賣1.8萬元，現在都3萬多了。但是因為我們要結婚，所以今年8月咬牙買了一套。

　　新京報：有了房子後，你的生活有什麼變化了嗎？

　　朱小姐：工作7年，現在相當於一貧如洗了，沒有存款，為了交首付還借了點錢。我們的月供8000塊錢，雖然是兩個人，但是負擔也挺重的，不可能説一方不工作。不過有個房子，感覺安定點。

　　新京報：調控年買房子，不怕房價下跌嗎？

　　朱小姐：買房的時候2.4萬一平米，覺得雖然是城南，但是三環地帶再降也有底線，我們當時合計了，因為是自住，降到2萬左右一平米也能接受，但是再低情感上就很難忍受了。

　　今年調控年，這個小區後期開盤價格低於年初的一期開盤，也有業主鬧事。每平米降了2000多，雖然産品不大一樣，但是還是降了點。不過我們自住，就不考慮這麼多了，至少通貨膨脹預期下保值了，不然以後更買不起了。

　　■ 應對舉措

　　11月3日:住建部等通知，禁用公積金貸款投機性購房。　

　　9月29日：多部委出臺鞏固房地産市場調控成果措施。　

　　4月17日：“新國十條”出臺。國務院發出《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》。通知要求遏制房價過快上漲，實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。　

　　4月15日：國務院提出，貸款買二套房首付不得低於50%。　

　　4月11日：銀監會提出，銀行不得對投機投資購房貸款。