房地産稅改革方向：低收入階層可免稅

　　劉佐

　　房地産稅，又稱不動産稅，屬於財産稅，是各國普遍徵收的地方性稅收，通常指對房地産徵收的稅收，如房地産稅、房産稅和土地稅等。

　　有必要澄清的是，香港的物業稅是對房地産出租收入徵收的所得稅，與房地産稅不是一回事，香港的“差餉”才是真正意義上的房地産稅。所以，在討論房地産稅的時候不宜使用“物業稅”一詞，在立法、研究、教學和對外交流中更應當嚴格地使用“房地産稅”一詞。

　　一般而言，房地産稅的納稅人為房地産的擁有者或者使用者等；稅基為房地産的價值、租金或者面積等；按照房地産價值、租金等從價徵稅的，採用比例稅率；按照房地産面積從量徵稅的，採用定額稅率；所徵稅款作為地方政府的財政收入，構成許多國家的市（縣）政府稅收收入的主要來源，但是由於稅基不大，收入不多，通常不構成市（縣）政府財政收入的主要來源。

　　房地産稅對於政府籌集財政收入和調節經濟（包括調節財産及其收益的分配和引導房地産市場等）的作用都是十分有限的。

　　目前中國的房地産稅包括房産稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。其中，房産稅是對房産徵收的一種稅收，徵稅對象為位於城市、縣城、建制鎮和工礦區的房産，納稅人為房屋的産權所有人或者承典人、代管人、使用人。2009年,全國房産稅為803.7億元，佔當年中國稅收總額的比重為1.35%，佔當年中國地方稅總額5080.3億元的比重為15.82%。

　　城鎮土地使用稅是對使用的城鎮土地徵收的一種稅收，其徵稅對象為城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍以內的土地；納稅人為在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍以內使用土地的單位和個人。2009年，全國城鎮土地使用稅收入為921.0億元，佔當年中國稅收總額的比重為1.55%，佔當年中國地方稅總額的比重為18.13%。

　　中國現行房地産稅存在的主要問題是：稅權比較集中，稅制比較陳舊，稅基、稅率和稅負不夠合理，相關稅費比較複雜。需要採取一系列措施對其加以改革、完善。

　　應逐步將現行的房産稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅、契稅和房地産方面的某些合理的、具有稅收性質的政府收費，合併為統一的、與各國普遍開徵的房地産稅基本一致的房地産稅，將城市維護建設稅和印花稅併入增值稅、消費稅、營業稅、企業所得稅、個人所得稅和房地産稅，將土地增值稅併入企業所得稅、個人所得稅和房地産稅，並取消房地産方面不合理的政府收費。

　　應逐步將房地産稅的徵稅範圍擴大到個人住宅和農村地區，並按照房地産的評估值徵收。同時，通過規定適當的免稅項目和免徵額的方法將低收入階層排除在納稅人以外。

　　房地産稅的稅率應當根據不同地區、不同類型的房地産分別設計，由各地在規定的幅度以內掌握。如中小城市房地産的適用稅率可以適當從低，大城市房地産的適用稅率可以適當從高；普通住宅的適用稅率可以適當從低，高檔住宅和生産、經營用房地産的適用稅率可以適當從高，豪華住宅和高爾夫球場之類還可以適當加成徵稅。

　　同時，應下放稅權，將房地産稅作為中國地方稅主體稅種加以精心培育，使之隨著經濟的發展逐步成為市（縣）政府稅收收入主要來源，並在全國統一稅前提下賦予地方政府較大的管理權限。

　　房地産稅涉及大量城鄉企業、其他單位和個人，房地産登記、房地産價值評估和新的房地産稅徵收制度的建立和完善需要一個過程，房地産稅的改革應當逐步推進。可以考慮先從大城市起步，取得經驗以後在中小城市推廣。同時也可以考慮選擇一些大、中、小城市分別試點，取得經驗以後在同類城市推廣。

　　還要加強房地産稅的徵收管理，堵塞漏洞，減少稅收流失。為此，稅務機關要加快完善有關管理制度和信息化建設的步伐，加強與各有關部門的工作配合，並積極利用社會仲介機構（如合格的資産評估機構）的力量。

　　（本文摘自最新一期財經國家週刊，作者係國家稅務總局稅收科學研究所所長。）