調控之年房企高管層頻發“地震”

　　年內已有117名高管離職 業內稱人才爭奪戰剛剛打響

　　早報記者 陳赟

　　2010年是調控之年，中國房地産市場很不“太平”，房企高管頻頻跳槽，連續引發人事“地震”。

　　據搜房網不完全統計，今年截至11月26日，房地産公司的管理層共計有117人職位發生變更，平均每月約有10個。特別是4月17日新政出臺後的兩個月，房企高管變動達到高峰，共有63人，佔全年的一半還多。

　　離職高峰

　　業內人士表示，銷售壓力是房企人事變動的最大誘因。新政出臺後市場成交量急速萎縮，房價漲幅放緩，帶給房企的銷售壓力自然而然落到負責具體事務的管理人員身上。而行業競爭愈發激烈，企業生存環境惡化等現實問題，也有可能使高管轉戰更有潛力的市場或選擇休息減壓，由此造成的人事變動也不足為奇。

　　在業內看來，年過六旬的中國建築董事長孫文傑和保利地産董事長李彬海的先後卸任屬於正常的央企“新老更替”。

　　以龍湖地産首席財務官及執行董事林鉅昌、SOHO中國執行董事及財務總裁王少劍為代表的民企財務官的相續辭職，則引起業界的廣泛關注與猜測。這些公司的官方解釋是高管因個人職業發展原因而離開公司，但業界則更關注該房企的銷售情況及財務報表。

　　龍湖地産今年11月8日在公司官方網站上發佈，龍湖集團已于11月上旬提早完成全年248億元合同銷售目標，公司面臨銷售困難的猜測不攻自破。另外，SOHO中國也在今年佈局上海，通過收購股權、競拍等方式獲得上海核心區3個項目，總金額達到50.2億元，表明公司並不差錢。

　　中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌表示，“房地産行業的人員流動是很正常的現象，當然在政策調控期這一現象會更為明顯，但個別公司的高管離職也許僅僅是時間上的巧合而已，如果沒有房地産市場的起伏變化，也許一個財務官的離職根本不會引人注意。”

　　他強調，隨著房地産行業的不斷發展，人才也不僅僅局限于建築專業的人才，熟通金融、藝術、法律等其他行業的複合性中高端人才將受到品牌房企的重用。

　　骨牌效應

　　“市場好的時候，核心層面的人事變動比較多，這一般是由獵頭來挖人。”一位具有多年房企工作經驗的業內人士稱，“而對於中低層的人員來講，他們多在市場調整時變動。今年頗為有趣的現象是，在年初變動的多為房企高級管理人員，而年中到年末階段，變動的則多為中層管理人員，形成一個由高管向中層傳遞的‘多米諾’效應。”

　　“今年很奇怪，其實除金地之外，其他的公司都是中層變化大。”地産資深人士尹香武表示，“有些人甚至上午還在原公司開會，下午就去了另外一個公司開會。”

　　對於中層變動的原因，尹香武認為和新政有不小的關係，“市場好的時候，可以掩蓋很多矛盾，但是市場不好，很多問題就會暴露出來。”另外，他認為在市場不好的時候，開發商老總原本承諾的諾言沒有兌現也會導致一些職業經理人離開。

　　搜房網數據監控中心分析師表示，今年這種中層頻繁變動，屬於比較少見的情況。由於房企是以項目為單位發展，而下半年的銷售任務主要是交給主管項目的中層管理人員，如果這部分人頻繁更換，對公司的發展將非常不利。

　　“從歷史經驗來看，房企每年的人員流動率在10%以上。”遠洋地産董事局主席李明曾表示，“每年公司股東大會都會進行一次人事調整，地産界人員的變動多半也和當前市場的好壞有關。”

　　“從2009年開始，房地産行業的人才流動就在加速。”顧雲昌指出，“由於中國的房地産行業正在不斷發展，企業要擴張、發展、上市，人事變動變得再正常不過。無論是品牌房企還是中心企業在發展中都可能收縮戰線或改變發展戰略。”

　　戰略轉移

　　房企高管離職的背後，也或多或少隱含著企業戰略轉移、開發佈局調整等內在原因。

　　有消息稱，房地産行業“十二五”發展規劃有望在近期形成初稿併發布。據了解，根據規劃，2011年至2012年，保障性住房建設將是政府力推的重點工作。屆時，全國保障性住房建成量將達到1300萬套。龐大的保障房供應規模將對商品房住宅形成擠壓作用，從而對房地産行業格局和商業模式産生更為深遠的影響。

　　顧雲昌告訴記者，“‘十二五’規劃中，部分地區的保障房佔新建住宅總面積可能達到50％，而未來保障房用地在商品房土地拍賣中也可能會佔到5%~10%的比例。”

　　據搜房網了解，包括萬科、綠地、保利、遠洋等公司在內，各地産商目前都在積極參與保障性住房建設，意圖在保障房市場佔據優勢地位，為未來戰略發展乃至變革打好基礎。

　　此前發佈的《2010年中國房地産企業上半年銷售排行榜》中顯示，20家全國銷售額最高的房地産公司，其主要銷售收入來源已由華東轉向華北和中西部，尤其是華北地區已經為這些公司提供了平均30%以上的收入來源，而來自華東地區的銷售收入則大幅度下跌。目前，房地産行業出現重心向二、三線城市轉移的趨勢，使得行業內稀缺人才更加難得，這也為房企管理人士提供了更廣泛的機遇和跳槽空間。

　　此外，萬科、保利、金地、華潤置地等品牌開發商也都先後表示，將在以後的幾年間，將商業地産的盈利貢獻比例提升到佔總開發物業的20%~40%。

　　萬科總裁鬱亮曾表示，“目前房地産行業經營方式還十分粗放，萬科如果要持續領先於大市的增長，首先面臨的就是人才的挑戰，單純內部培養的方式已無法完全適應發展形勢的變化。”

　　以萬科為例，由於業務的快速擴張，萬科7月開始啟動人才千里馬計劃，所需人才高達600余名。

　　因此，有業內人士分析，很多房企高管可能出於自己職業前景的考慮，重新作出選擇。萬科總裁鬱亮的上述表態將人才爭奪戰由暗自發力轉為正大光明地擺上臺面，一方面是由於萬科業務擴張的迫切需求，另一方面也證明房企為後市發力正在積極儲備“人馬”，或許房企人才爭奪戰才剛剛打響。