豐華股份轉讓北京聯海50%股權或為年報不難看

    □ 本報記者 鄭大紅

    作為一級土地開發，似乎一直是各個房地産商熱衷搶奪的香餑餑，而如今北京通州商務園的以及土地開發卻成了豐華股份(600615.SH)的一份“燙手的山芋”。

    11月29日，豐華股份股東大會通過了公司擬向上海沿海綠色家園置業有限公司以8850萬元的價格(含債權)轉讓持有的北京聯海房地産開發有限公司50%的股權。

    然而，北京聯海房地産的唯一項目也就是投資于北京通州商務園18.75%的股權。究竟是什麼原因讓豐華股份作出如此的決定，讓出這塊香餑餑呢？

    12月2日，《證券日報》記者實地調研了北京通州商務園，發現豐華股份此次轉讓實是無可奈何，與大開發商相比，公司實力仍顯太弱。

　　實力差異明顯

　　放棄二級開發優先購買權

    據資料顯示，北京通州商務園位於通州新城西北部的溫榆河畔，總規劃面積約7.3平方公里，商務園項目將分三期進行開發。 依據北京市規劃委員會《關於通州商務園控制性詳細規劃的審查意見》一期總佔地296公頃，綜合容積率0.8，規劃建築面積約220萬平方米，以商務辦公為主，輔以配套商業和住宅。一期開發分10個地塊滾動式進行，預計總投資37億元，預計2010年一期土地開發全部完成，2012年一期全部建成。二期約佔地2.5平方公里，計劃用時3-5年完成。餘下土地用作三期開發備用。

    追溯到2008年9月，當年豐華股份希望通過收購北京聯海參與到北京通州商務園的土地一級開發並獲取土地一級開發經驗，做好公司業務轉型準備。

　　而如今，通州商務園的項目進展如何？

    “豐華股份當初參與到通州商務園項目，一方面是想取得一級土地開發的經驗，另一方面就是使得公司在進行二級時有優先購買權。不過通州商務園其他股東也都具有這個優先購買權，而其中就有金融街這樣的實力房企。由於豐華股份自身實力比較弱，很難與金融街競爭二級開發權，所以公司最終打算出讓這部分股權。”湖北眾聯資産評估的相關人員士告訴《證券日報》記者。

    相關的項目負責人告訴《證券日報》記者，“目前，一期項目的拆遷都已經完成，還剩下一下道路和地下管道的建設。”而在現場，記者也看到，整個商業園除了開發公司的房子外，再也看不到別的建築，不少工人正在進行的道路的施工。

    “現在整個一期項目只有一塊土地完成了一級開發。去年金融街旗下的一家公司購買了這塊地。”該負責人説。據該負責人透露，“該地塊大約400多畝，每畝大約200多萬元。”

    這就意味著，以最低限算，此地塊的出讓金不低於8億元。而截至今年前三季度，豐華股份總資産也只有8.4億元，與金融街等大公司相比根本不是一個量級，由此也意味著通州商務園的地塊自己根本沒有機會購得。

　　股權轉讓助力今年財報

    如果説，由於土地一級開發受政策影響較房地産開發更加嚴重，加上北京通州商務園的土地開發進展緩慢，該項目的開發與計劃相距甚遠，這與公司收購該項目的初衷相違背。

    那麼，豐華股份所持有的50%的北京聯海房地産的股份，又將是價值幾何呢？

    根據資料，通州商務園一期總佔地296公頃，相當於4440畝，如果按照每畝200萬元計算，整個通州商務園一期的土地出讓金大約88.8億元。

    而北京聯海房地産僅有18.75%的通州商務園股權，這樣就意味著豐華股份直接持有通州商務園9.375%的股權，也就是説，豐華股份持有通州商務園一期項目的一級土地開發價值約有8.32億元。“不過，由於是幫助政府作為一級開發，在土地出讓完成之後，開發的公司只有5%出讓金返點，其餘歸政府部門所有。”眾聯資産評估相關人士告訴記者。

    據此推算，8.32億元，5%的出讓金返點為4160萬元。這與眾聯資産評估評報告中4280.72萬元的評估值相差也不大。

    值得注意的是，豐華股份在今年前三季度虧損944萬元。通過此次轉讓股權，公司不再從事土地一級開發，更重要的是收回投資。或許這能讓2010年財報不至於太難看。