何時買房

　　經過一輪又一輪的調控，房産投資已經不再是“買到就等於賺到”那麼簡單了。無論是自住，還是投資，都需要把握好買點。而決定房産買點的關鍵因素則是由房價、收入和房貸利率構成的剛性需求購房能力。

　　在中國，普通老百姓的投資渠道並不多，主要就是股市和樓市。從過去10年的情況看，買股票的人多數被套牢，或者承受割肉之痛；而買房産者，全都成為了贏家。靠投資房産成為百萬富翁的不計其數，成為千萬富翁的也為數不少，一些人甚至成為了坐擁億萬身家的富豪。

　　我們能不能因此得出結論，未來投資房産仍能獲得高額的回報呢？答案並不簡單。在今年出臺了一系列針對房價過快上漲的政策後，關於未來房價上漲的爭論更加激烈。看多者認為，房産市場歷來都是越調房價越高；而看空者則認為，在成交量萎縮的情況下，開發商的資金鏈將出現問題，未來可能被迫降價。

　　買房需要抓住好的時機

　　我們暫且不討論房價會漲還是會跌的問題，先來分析一下買房需要不需要選擇時機的問題。按照以往的經驗，似乎什麼時候買房都是對的，這樣的經驗未來還能用嗎？

　　以上海為例，從1999年到現在，房價的平均年化漲幅在14%左右，早期的時候交易費用極低，如果採用2成首付的方式買房，交易手續費和一年的貸款利息成本大約為5%左右，買入並持有1年後拋出，可獲得9%（按總房價計算）左右的收益，按20%的首付資金計算，投資回報率達到45%，這也是為什麼早期貸款買房的人發大財的原因。此後，隨著國家對房産價格的一次次調控，流通環節的費用大幅度上升，目前買進賣出一套房産的交易總費用超過了房價的10%。首付款比例和貸款利率也有較明顯的上漲，如果是購買第二套住宅，首付款比例要在50%以上，貸款利率也要上浮到基準利率的1.1倍，第三套房不能貸款。假如，房價仍能按每年14%的速度上漲，在不貸款的情況下，持有一年獲利不到4%，持有兩年年化收益率為8%左右；如果首付50%，按基準利率1.1倍貸款，則持有一年不賺錢，持有2年首付款的資金年化收益率為12%。顯然，這樣的收益率還是很讓人滿意的。

　　問題是未來的房價是否還能按每年14%的速度上漲？答案顯然是否定的。因為即使是看多房産的人也承認，前幾年的房價上漲速度是無法持續的。根據國家統計局公佈的數據，今年10月國內70個城市的房價同比上漲8.6%，這樣的漲幅仍被視為房價過快上漲。因此，我們有理由相信，未來房價上漲的平均速度應該低於5%，才不會導致新調控政策的出臺。

　　如果房價的年漲幅平均不超過5%，即使不使用按揭貸款，也需要至少持有2年才能保本，持有3年才能獲得5%的收益，年化後收益率只有1.64%。如果採取50%首付的方式投資房産，考慮到交易費用和財務成本，持有3年都無法保本。在這種情況下，投資房産並不見得是最佳的投資方式。

　　既然，未來投資房産不會獲得與以前一樣的暴利，是不是大家就不要投資房産了呢？我們也不能如此簡單地下結論。即便是房價的年平均漲幅為5%，也不一定沒有投資機會。比如有的年份房價可能不漲或小幅下跌，有的年份房價會漲得會一些。只要我們能抓住漲幅較快的年份進行房産投資，依然可以取得不錯的收益。至於其他年份，我們完全可以讓資金進入到其他投資市場中去。