萬科屯兵河北香河 被批借新農村建設囤地

　　“環首都經濟圈”概念的提出，令北京周邊地區發展面臨機遇。河北香河縣作為“環首都經濟圈”直接的利好區域，近年來頗受大型房企重視。記者了解到，除了近期萬科與五礦建設聯手打造的香河北京歡慶城外，綠地、萬通等多家大型房企也已紛紛“殺進”香河。然而，部分業界專家卻對此番房企大舉進入香河圈地表示擔憂，分析人士提醒，一要避免大面積拿地向“囤地”的演變，二則要更加關注當地農民民生問題。

　　環首都經濟圈概念利好香河

　　近日，河北省舉行“環首都經濟圈規劃編制座談會”， 標誌著環首都經濟圈規劃編制工作正式啟動。河北省委常委、常務副省長趙勇表示，將借鑒東京、首爾等首都經濟圈的經驗，制訂總體規劃、專項規劃、控制性詳規等，預計將在明年1月底前完成。

　　據悉，“環首都經濟圈”建設的總體思路，是在鄰近北京將近1000公里的範圍內，主要包括環繞北京的張家口、承德、廊坊、保定四個地級市，建設一個發展特區。同時，他還透露，在 “環首都經濟圈”規劃正式批准之前，原則上河北省環北京13個縣市的新項目不再審批，土地也不再供應，現有項目可以繼續進行，但新項目要等新規劃出臺之後按照新規劃進行審批和佈局。

　　另外，趙勇表示，未來1-2年內，將通過高鐵、輕軌、地鐵、高速公路等立體交通設施建設，將“環首都經濟圈”建成名副其實的半小時經濟圈，即環首都經濟圈內任何地方，都可在半小時內達到北京城區。同時，“環首都經濟圈”的規劃還將在經濟圈內地級市城市周邊10公里範圍內，縣城周邊5公里範圍內，將進行大規模拆遷重建，農業人口將全部轉化為城市人口，遷入城市社區；而此範圍外農村也將全部重新規劃，建立中心村，生活品質亦將與城市看齊。

　　記者了解到，除去近日“環首都經濟圈”概念的提出，事實上，近年來北京周邊地區交通、生活等配套設施的建設和完善，都在極大程度上提升了這些區域的居住和投資價值，並吸引了大批房企進駐。以位居環渤海經濟圈重要戰略據點的河北省香河縣為例，利好影響首當其衝。據了解，香河縣位於北京、天津、唐山三大核心城市版圖的交界處，區域除了是已開工建設的京唐高速鐵路出京的第一站外，京沈高速、第二京津高速、規劃中的大七環、涿密高速等多條高速路遍佈周邊。快速連接北京的交通設施，以及CBD東擴與通州新城建設等幾大利好因素的影響下，香河縣近年來不斷發展，並成為了大型房地産企業眼中的“香餑餑”。

　　房企“殺”進香河圈地

　　日前，位於香河縣的大型生態農業城項目——北京歡慶城體驗館在京開幕。記者了解到，這個由萬科聯手央企五礦建設在香河共同打造的大型社區項目，與香河縣政府深度合作。遠期整體規劃達萬畝以上，將按照地區新農村整合發展的趨勢，建設教育、醫療、商業等生活配套等。據萬科集團副總裁毛大慶介紹，該項目已定於明年1月開始預售，一期産品為低密度150平方米至200平方米戶型，未來還將開發聯排雙拼別墅等産品。

　　事實上，北京歡慶城已不是香河縣的第一個住宅項目，而萬科與五礦也早已不是第一個進駐這片區域的開發商了。據香河縣相關人士介紹，目前香河區域已有30多家開發商進駐。綠地、萬通等大型房企紛紛進入香河地區，開始大面積拿地。

　　自去年7月份開始，萬通地産以4.8億元拿下香河縣4宗地塊，合計面積達53萬平方米。此外，據一位長期關注香河的地産界人士透露，香河縣遠期規劃的投資額度已經達到了千億元以上。

　　儘管大面積的住宅土地供應，和眾多開發商承諾的即將投入建設的産業、生活配套設施，看似對香河縣的未來發展提供了利好影響。但業界人士卻一針見血地指出，大型房企在北京周邊如此大規模的圈地，實則暗藏隱憂。中國社科院研究員曹建海對記者表示，目前受各項政策因素的利好，大型房企進駐香河的圈地意圖是十分明顯的，隨著土地被瓜分，必然有用盡的一天，開發商們應該儘快將土地轉化成為住房供應。“開發商動輒拿下50萬平方米以上的土地，再分期開發，即使不是故意囤地，也容易導致與囤地一樣的結果。”曹建海擔心道，這樣下去，看似推動了香河區域的城市化進程，但其實一是對資源的浪費，二更不利於人氣的聚集。

　　然而，對於圈地這個説法，房企似乎並不以為然。毛大慶對記者表示：“去香河開發怎麼能算是圈地呢？”他對記者表示，現在政府都在提“環首都經濟圈”的概念，在香河開發房地産項目是政府提倡的事，不能算是圈地，也更不是囤地。

　　對此，當地一位知情人士對記者介紹，萬科此次打造的項目遠期規劃達萬畝以上。他抱怨道，萬科拿這麼大面積的住宅性質為主的用地，如果全部開發成中小戶型剛需産品，不僅能滿足當地居民居住需求，還能吸引北京剛需置業者進駐，但該項目卻偏偏以低密度聯排雙拼別墅等産品為主打。他説：“萬科和五礦拿地樓面價每平方米或還不足千元，現在卻要當成別墅産品銷售，就算做了這些那些配套，利潤還是高得很。”

　　面對房企遮遮掩掩不願提圈地的態度，上述關注香河樓市的業界人士表示，開發商肯定都不願承認圈地，因為大肆圈地肯定是與利潤相關的。他表示，據其所知，眾多進駐香河的開發商，幾乎都是與當地政府協議拿地，部分項目的樓面價甚至每平方米僅幾百元，而現在香河在售項目平均售價在5000元-8000元/平方米之間，“去香河開發的利潤有多大，可想而知。”

　　廊坊市一家房産仲介公司的工作人員也告知記者，自去年起，香河的房價就已經開始有上漲的趨勢。“前兩年香河的房價還在3000元/平方米左右，但大的開發商一來，這裡的房價馬上就漲上去了，現在的趨勢是，大開發商來得越多，房價漲得越快。”他告訴記者，目前香河大部分項目均價都在6000元/平方米左右，一旦開發商囤地2-3年，香河房價上漲到1萬甚至2萬元/平方米都是有可能的。

　　警惕“土地財政”傷及農民利益

　　記者了解到，近年來，隨著京郊及京周邊地區吸引了越來越多開發商進駐，農村建設用地及拆遷問題，一直成為政府相關部門關注焦點。國務院常務會議曾提到，少數地方片面追求增加城鎮建設用地指標，部分地方違背農民意願強拆強建，侵害農民利益，並要求規範農村拆遷補償問題。對此，曹建海認為，現在京郊及周邊地區開發，基本上是開發商與地方政府協議拿地或者聯合開發，在佔用農村耕地、農民拆遷補償問題上，問題比較多。他透露，大部分類似區域的開發，都涉及土地財政問題，但由於過於敏感，又缺乏嚴格監管，因此，一直沒有受到太多關注。

　　一位正在香河開發的不願具名的房企負責人告訴記者，以香河為例，其實目前香河新增的建設用地指標不是很多，大部分開發商進來開發，都是採取先與地方政府簽訂一個類似“新農村建設”的合作協議的方法，然後開發商出錢對農民的宅基地、農村集體建設用地進行整理。同時，該負責人還透露，據其所知，土地出讓的收入已經佔據了當地財政收入相當大的比例。

　　據《21世紀經濟報道》報道，截至9月10日，香河縣全年財政收入累計完成101805萬元，突破10億元大關，佔市下達任務的101.8%，同比增長71.7%，提前112天完成了全年收入任務。其中，土地收入佔據了重要比重。

　　另外，據記者了解，在拆遷補償問題上，雖然以往各個項目的開發，當地農民都可以拿到相應補償；毛大慶也公開表示，將在拆除農民宅基地，置換農民住上居民樓後，再利用騰挪出來的土地指標進行項目開發，但據一些香河居民介紹，當地多數拆遷補償的措施，還是很令人難以接受的。對此，記者曾多方試圖聯絡香河縣政府國土局，均未得到回應。

　　曹建海對此表示，據其了解，房企進入香河開發，在與政府簽訂協議後，基本上政府提供的都是一手土地，後期開發利潤極高。他還直言不諱地指出，無論是香河還是其他地區，政府引進房地産業的最大誘因，就在於利潤。“儘管多數房企承諾將在區域內建設更多生活配套設施，並結合當地農業發展，建設可以融入當地人生活和生産方式的項目，但房地産業永遠不能與其他項目引資一樣，食品業、金融業、科技業這些産業才是能夠直接拉動地區經濟增長，為地區帶來更多就業機會的項目。大房地産業的進駐，往往最直接的就是推高一個地區的房價。”曹建海認為。

　　“現在地區發展的問題就是，土地被開發商拿走了，如果每個項目都馬上進入開發階段，形成有效供應，也可以發揮其價值，就怕部分開發商在圈地後，坐等地價上漲，無形中推高地區房價。另外，因為只有建設成低密度中小住宅，把北京人吸引過來入住，才能保證地區人氣旺盛,當地老百姓根本無從消化這些住房供應。屆時，恐怕香河會變成另一個‘空城’。”上述房企負責人擔憂道。

　　萬科五礦天價搶得北京海淀兩地塊

　　萬科“不拿地王”遭質疑

　　記者獲悉，近日，萬科聯手五礦建設以52.27億元的高價，拿下了位於海淀區西北旺唐家嶺地區的兩宗居住性質用地。兩宗用地的成交價格分別為37.44億元和14.83億元，樓面地價分別為19998元/平方米及19997元/平方米，創下了新政後北京土地成交價最高紀錄。

　　記者獲悉，這兩宗地均于11月15日開標，其中，僅26.21億元的海淀區西北旺北C1地塊居住性質用地招標時，就吸引了12家開發商投標，萬科與五礦建設的聯合體報出了37.44億元的高價，折合樓面地價19998元/平方米。而底價為10.4億元的海淀區西北旺鎮中心C3地塊居住、托幼及中學用地，則由京投置地、鑫泰房地産聯合體報出了最高價15.144億元。但由於該兩宗地塊按照綜合評標的制度出讓，現場並未公佈最終招標結果。昨日，記者從北京市土地整理儲備中心獲悉，萬科與五礦建設聯合體拿下了西北旺區域的兩宗地塊，樓面地價均接近2萬元/平方米。

　　特別值得注意的是，先不論這兩宗地塊創下了新政后土地成交價的最高紀錄，僅從2萬元/平方米的樓面地價來看，中原地産華北區域某負責人認為，這樣的樓面地價與周邊均價每平方米兩萬多元的二手房價相比，“麵粉”接近“麵包”價。

　　一位不願意透露姓名的地産公司高管向記者表示，萬科此舉，和萬科董事長王石先前公開表示的“萬科絕不拿地王”的説法嚴重相悖，在當前房地産調控的敏感和關鍵期，對萬科的做法表示質疑。為此，記者致電萬科副總裁毛大慶，當提及剛剛成交的兩宗地塊時，他立刻以不方便接受採訪為由挂斷了電話。北京參考記者 李瑩