王石：自住型住房需求將主導未來

    他，是老紅軍的兒子，自己也曾參過軍；他，靠倒賣玉米(2258,-10.00,-0.44%)賺了第一桶金，並創立了深圳萬科；他，是第一批公司改制和上市的推動者；他，是王石。

    自住型住宅暗合政策導向

    新京報：今年房産調控政策頻出，對房企資金監管更嚴。現行政策下，房企是否已感到了降價壓力？

    王石：上述政策的出臺，進一步體現了國家調控房地産市場、防範房價過快上漲的決心，將對市場産生顯著影響。預計隨著政策效果的逐步顯現，投資性需求將進一步受到抑制，供求關係將朝向更有利於購房者的方向轉變，自住型需求將進一步主導未來市場。

    新京報：調控措施頻出，萬科如何應對？

    王石：目前萬科産品結構中，主要面向自住購房者的普通住房比例高達90％左右，90平米以下套型佔比約六成，符合政策導向及市場變化趨勢。面對市場環境的變化，我們將始終堅持按購房者願意接受的價格售出房屋。

    新京報：萬科出臺了較此前嚴格的股權激勵制度，是否因為受到調控壓力？

    王石：股票期權激勵計劃，目的在於建立股東和職業經理人團隊間的利益共享和約束機制，它的必要性是始終存在的，並非針對某一特定時間段。當然，在波動和不確定的市場環境下，企業更有必要建立立足長遠的激勵機制，確保公司發展目標的實現。這種調整，目的在於突出對內生增長的要求，促進公司由規模速度增長向質量效益型增長。

    不會刻意設定重點發展城市

    新京報：很多房企進軍商業地産領域，萬科也傳出商業地産業務比重增至20%的消息。你認為這是房産行業內部結構調整嗎？

    王石：隨著城市發展和城市規劃的調整，近年來新出讓項目中商業配套的比重普遍上升。其次，即使是純住宅小區也要有良好的商業配套，有活力的商業配套都是住宅客戶所期待的。萬科需要順應城市發展趨勢，提升開發專業能力。

    新京報：這是否意味著萬科的主業會發生變化？

    王石：萬科對自身定位沒有變化，仍是城市主流住宅開發企業，住宅依然是萬科主業。事實上，萬科過去也有商業地産業務。只是説，不同階段，對主流開發商能力要求有所不同。公司會根據實際需要，循序漸進發展商業地産業務，而不會為了增加商業而增加商業。

    新京報：全國不少城市出臺限購令，投資客已轉戰二線、三線城市。萬科會不會因此調整？

    王石：以開發面向自住家庭的普通住宅為主，是萬科在所有城市一貫發展策略。2009年，萬科項目發展主要在二三線城市，並不是因為我們不看好一線城市前景，而是因為當時一線城市土地競爭過於激烈，地價明顯偏高。萬科倡導小戶型普通住宅建設，這與目前的政策導向是暗合的。萬科不會人為刻意設定項目發展的重點城市。公司獲取項目的標準，仍然取決於是否有利於提升股東回報。

    房地産業大並購機會不多

    新京報：年初央企頻頻高價拿地，隨後非房地産主業央企被責令退出。作為民企龍頭，萬科怎樣理解民企和央企關係？

    王石：從整體看，房地産行業目前還處於相當粗放、極度分散的發展階段。如何建立共識、加強自律、促進行業健康發展，是所有房企，無論是央企還是民企面臨的問題。央企有許多值得借鑒的經驗，是非常好的合作對象。近幾年，萬科與一些央企合作，基本都是成功和愉快的。

    新京報：有報告稱，調控增加資金壓力，三季度中國房地産行業並購案達20起，在所有行業中排名第一。房地産業格局是否會因為調控分化？

    王石：2009年，企業的資金實力和財務安全意識普遍得到增強，今年來市場雖然經歷調控，但企業的資金狀況仍然好于2008年。真正的並購機會，尤其大型並購機會並不多。未來隨著政策效果的不斷顯現，預計未來有部分企業可能將面臨資金壓力，資金實力較強的企業整合能力能夠有所體現。

    新京報：有人認為，城市化拉動住房剛性需求，房價未來仍面臨上漲壓力。你怎樣看待城市化進程和房價之間關係？

    王石：從經濟學常識看，房價是人們獲得單位住房面積所支付的價格，它與人口密度、收入水平直接相關。較高的人口密度意味著單位面積上競爭的人越多，收入中用於住房的比例越高，房價也就越貴。

    決定人口密度的因素，不僅是人口總規模，還有可供居住的住房面積。城市化過程中，增加的是住房總需求和住宅市場規模。如果城市發展、住房供應無法跟上人口增長，那麼住房資源激烈競爭，很可能導致房價過快上漲。

    本報記者張曉蕊

    猜想2011

    如果開徵房産稅，我相信，對於首套住宅和普通住宅會有充分的減免安排。房産稅或類似財産稅的推出，是一個必然趨勢。

    Q：你認為是否到了徵收房産稅的時候？

    A：房産稅或類似財産稅的推出，是一個必然趨勢。作為一家企業，我們的視野和學術能力無法與專業人士相提並論，還需要不斷學習和逐漸加深理解。

    Q：你認為房産稅應奉行什麼原則？

    A：我相信，對於首套住宅和普通住宅會有充分的減免安排。

    Q：你認為現在該如何定位房地産行業？

    A：無論是否稱之為支柱産業，房地産業作為國民經濟的主要組成部分之一，其重要性是客觀事實。

    Q：你看好房地産行業的未來嗎？

    A：中國正經歷全球有史以來最快城市化進程，未來十年都無法改變，新增大量城市居住需求需要滿足，發展空間仍廣闊。