當下投資者應該買房還是房地産信託産品？

　　國家對樓市的調控，使一些投資者意識到投資房産所獲收益充滿不確定性。而有些投資者從購房轉向投資房地産信託，他們應該注意些什麼呢？

　　投資房産是實物投資，而房地産信託産品投資是金融産品投資。

　　近期，樓市的二次調控政策猶如寒冬之霜雪降于房地産市場。限購、限貸、加息等樓市的利空政策不期而至。投機性需求得到抑制的同時，又使更多的購房者按兵不動、持續觀望態勢。當下有人提出“買房不如買房地産信託産品”的説法。而這一觀點撥動了不少投資者的心弦。

　　目前房地産信託産品發行狀況如何？投資者轉戰房地産信託又有哪些風險？如何選擇好的信託産品？就此記者採訪了北京唐古拉投資管理有限公司的副總裁張曉光先生。

　　誰是信託之主力

　　據用益信託工作室的數據顯示，1-9月，信託産品的發行總量為1335個、總發行規模是2480多億；而房地産信託産品發行數量是377個、發行規模超過1240億。相比而言，房地産信託發行數量約為信託發行總量的30%，而發行規模則佔總發行規模的50%左右。即整個信託管理的資産有50%的資産都投向房地産行業。房地産信託緣何成為信託市場的主力呢？“這是一個雙向選擇的問題：信託選擇房地産行業的同時，房地産企業也選擇了信託。”張曉光解釋道。

　　房地産行業是一個資金高稀缺性的行業，始終存在融資的需求。而目前市場上比較主流的融資方式有二，即銀行和信託。就銀行而言，今年伊始，銀監會對其控制非常嚴格，導致銀行為了迎合國家政策，不得不提高房地産企業融資的門檻，增強其對房地産項目的風險審核，甚至會出現不貸或惜貸等現象。而吃了閉門羹的房地産企業就只能依靠信託這一渠道進行融資了。

　　收緊信貸是調控樓市政策之一，那麼，未來銀監會是否會打壓信託來調控樓市呢？“很有可能！” 張曉光表示。目前，已經有14個城市出臺了限購令。這其實是帶有計劃經濟性質的調控手段，可見政府對樓市調控決心之大。目前來看，銀監會對銀行的限制是起到了一定的效果，而對信託尚未收得那麼緊。如果國家調控的決心依然很強，那麼對信託行業進行限制不無可能。“譬如，限制地産類信託發行的規模或一段時期內暫停對房地産項目的融資，都是有可能的。”

　　而信託選擇房地産項目多是出於利益驅動。眾所週知，房地産行業的利潤率相對較高，其通過信託去融資的利率也較高，通常在15%以上，甚至也有可能達到25%-30%左右。這就不難解釋為何信託選擇房地産行業了。

　　規避風險才是關鍵

　　目前對房地産市場調控之嚴，使投資房地産的風險集聚，不少購買者都選擇觀望或去投資其他金融産品。

　　其實，市場的資金始終會選擇最好的投資標的。今年的股市、樓市都充斥著不確定性、風險也較大，投資者勢必會考慮資金下一步要投到什麼地方去。“此時，信託其實是不錯的選擇。”張曉光表示，信託可以滿足投資者任何收益水平的要求。目前市場上對信託有一定的誤解，認為信託産品是固定收益類，每年8%-11%。其實不然，它也有高風險、高收益的産品，譬如陽光私募或結構性産品等。

　　目前有些投資者不買房而轉向房地産信託的意向較為明顯。“這些投資者是比較理性的，除了房地産信託，也有其他信託産品供投資者選擇。不過，房地産信託也是不錯的投資選擇。只是投資者要了解，買房和購買房地産信託産品還是有區別的。”

　　買房涉及一系列問題需要購買者去考慮和決定。譬如，某個城市是否適合投資；某個項目的位置、前景、周圍配套設施是否齊全；如果購買期房，還要考慮開發商的實力如何，會否成為爛尾樓；即便買下房子，將來要考慮何時出手。出手以後還將有一系列繁瑣的手續去辦理。這一切都要靠購買者自己去決定。如果選擇房地産信託則不同了。首先，投資類別不同。投資房産是實物投資，而房地産信託産品投資（大致上講有兩種方式：一是房地産項目貸款類，二是股權投資。）是金融産品投資。而上述需要購房者考慮的問題全部轉由信託公司去考慮，投資者只需與其達成契約關係即可。即使未來出現問題，也由信託公司作為有很強的競價和議價能力的金融機構去跟企業談判，去解決問題。“從信託行業規範後至今，尚未發生投資人未拿到信託公司承諾的收益或本金丟失現象。實際上，信託産品是比較穩健的。”張曉光告訴記者。

　　那麼，如何選擇一個好的房地産信託産品呢？張曉光表示，首先，要選擇實力過硬、專業能力強的信託公司，如中信信託、北國投、中誠信託等，都是公認的實力很強的信託公司。如果發生風險，由於他們實力足夠強也一定會兌付客戶的資金。就這方面而言，投資他們的産品風險相對較小一些。

　　其次，選擇一個好産品。界定産品好壞，並不是看它的收益。若選擇房地産信託産品，關鍵是要看這個項目本身：看所選項目的位置好不好、抵押物的價值是不是夠高等。我們應該更多地從風險角度考慮，要看信託合同中的風險申明書。看其中揭示的風險有哪些，控制風險的措施有哪些，這些措施能否有效地規避風險等。

　　第三，考慮的是投資期限。目前處於加息啟動週期，從流動性的角度，建議購買短週期的信託産品。最後，再考慮收益。一般投資信託要從風險到流動性再到收益這樣的順序去考慮。