上海迪士尼板塊樓市調查：投資客絕跡 波瀾不驚

隨著上海迪士尼項目的啟動，迪士尼作為上海後世博時代最耀眼的焦點再次受到矚目。

　　記者昨日了解到，早在去年迪士尼落戶上海的消息披露後，迪士尼選址區域附近的浦東川沙板塊樓市一度經歷房價飆漲。但隨著利好的消化和受樓市宏觀調控政策的影響，目前川沙樓市波瀾不驚，投資客也幾乎絕跡。

　　新政影響投資客絕跡

　　“一方面由於當地二手房業主還沒反應過來，另一方面由於宏觀調控的影響，目前整個川沙樓市成交量有所回落，因此迪士尼項目的正式落定並沒有打破當地樓市目前的平靜。” 21世紀不動産上海銳豐川沙店經理祝和飛告訴記者。

　　早在去年迪士尼項目即將落戶上海的傳聞風靡之時，川沙這個上海外環外板塊一度成為樓市關注的焦點。消息披露後的幾個月內，受迪士尼利好刺激，當地樓價上漲超過四成，有些在售新盤和二手房東甚至出現封盤惜售的現象。

　　例如離迪士尼項目最近的一個公寓樓盤——鼎鑫名流世家去年陸續推出幾批房源，單價就從去年3月的12000元/平方米一路飆升至年底的21000元/平方米，短短幾個月之內售價幾乎翻倍。而附近另外一個別墅項目“長城中環墅”在去年迪士尼消息披露之後甚至封盤不賣，坐等漲價。

　　在迪士尼利好刺激下川沙樓市的一輪瘋漲當然少不了投資客的推波助瀾。記者了解到，在去年9月前後，南六公路附近別墅帶看量和成交量都有約一成的小幅增加，其中大部分為投資客。“但是一波炒作風頭過後，再加上樓市調控的影響，目前川沙板塊內投資客幾乎絕跡，當時投資客吃進的房源目前也沒有拋售。”祝和飛表示。

　　在“滬12條”出臺後，動遷房上市期限從3年縮短為5年，使得川沙一批剛滿3年的動遷房滿足了上市交易的條件，目前當地二手房掛牌量有所增加，掛牌價在14000-15000元/平方米之間。而像鼎鑫名流世家的一期二手房源目前掛牌價在18000元/平方米左右，在去年一波瘋漲之後價格即趨於平穩。

　　土地市場由熱轉冷

　　根據中原集團地産研究中心提供的數據顯示，自2003年至今，浦東新區川沙鎮區域內共出讓11幅地塊，其中6幅為商辦地塊，5幅為住宅地塊。

　　其實，與住宅市場一樣，迪士尼概念給川沙土地市場帶來的影響也經歷了一波從高溫到平靜的回落過程。2009年11月４日，上海正式宣佈迪士尼項目已獲國家核準，並啟動初期開發工作。當日，到期出讓的川沙新市鎮A08-03地塊拍出天價，象嶼以11.9億拿下該地塊，樓面地價14024元/平方米，溢價率達264%。該地價僅略低於同年熱點時期拍出的青浦趙巷特色居住地塊，但實際上川沙地塊不論從密度還是體量來看，均不如趙巷地塊，能夠拍出如此天價，“迪斯尼概念”的助推作用明顯。

　　直至近期， 2010年10月28日，川沙板塊再度出讓一幅小型商業地塊，摘牌企業為上海地緯(集團)股份有限公司，成交樓板價6465元/平方米，溢價率僅55%。該板塊樓市自4月新政以來明顯降溫，故區域內地塊出讓尚未引起太大關注。記者 朱楠

　　迪士尼項目啟動 百餘上市公司分享盛宴

　　昨天上午，上海國際旅遊度假區管理委員會、上海申迪(集團)有限公司揭牌儀式正式舉行。迪士尼是上海經濟結構轉型的標誌，此次揭牌儀式標誌著該項目的正式啟動。龐大的投資、長期的開發、世界一流的樂園，將直接拉動相關産業和周邊經濟，百餘家上市公司有望分享盛宴。

　　“項目進展時點的不同，受益的行業和上市公司存在不同。其中，在簽約階段為土地增值、基建、旅遊；而在開工興建時則是商業零售、餐飲、旅遊、交通等行業；而在正式開幕時，受益的將是印刷、有線傳媒、特許商品等行業。”上海證券分析師屠俊分析。

　　業內認為，從行業角度看，浦東建設、上海建工、隧道股份等基建公司有望分享盛宴。有基建行業研究員以香港迪士尼和上海世博會施工流程為參照分析認為，迪士尼成功落地上海，將帶來道路、地面建築、隧道、酒店房産等施工業務量的大大增加。這都將為上海地上地下建築施工企業提供業務增量和拓展未來發展前景。

　　相較于對基礎建設投資的短期一次性拉動，迪士尼對旅遊消費行業則具有持久的提升作用。錦江之星、如家、漢庭以及7天等酒店業都表示，迪士尼將提升酒店未來的經營業績。相信屆時不管是迪士尼周邊區域還是上海市中心的門店，都會有所裨益。

　　此外，迪士尼對消費旅遊行業的輻射範圍還將超越上海，擴散到整個華東地區。通過迪士尼的帶動，上海周邊的旅遊線路都與上海聯動。屆時，上海將有望成為國內最受矚目的新興旅遊目的地，吸引更多的國內外遊客和過夜旅遊者。

　　與此同時，豐富的客流還將對百貨零售業和上海本地物流行業帶來巨大的想象空間，並將直接刺激上海本地的交通運輸類上市公司，如東方航空、上海機場、交運股份、強生控股、申通地鐵、海博股份等。

　　迪士尼樂園落戶上海，也為包括以迪士尼授權為基礎的影視及動漫産品的開發、廣告、出版印刷、有線電視等文化産業帶來無限遐想。